Immobilien: Die Kosten daneben

WAS STEHT INS HAUS?

Vor dem Hintergrund der Finanzkrise haben meine Frau und ich uns eigentlich dazu entschlossen, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Wir möchten aber noch einige Punkte abklären, bevor es wirklich losgeht – es kommen ja viele Ausgaben auf uns zu. Vor allem geht es uns dabei um die Notarkosten, an denen wir beim Kauf einer Wohnung wohl nicht vorbeikommen werden. Ist es richtig, dass diese immer von den Käufern zu zahlen sind? Und gibt es hier eine gesetzliche Regelung oder können wir darüber verhandeln? Oder können Sie eine Möglichkeit nennen, um Gebühren zu sparen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Sie können versuchen zu verhandeln. Denn in Paragraph 448, Absatz 2, BGB, ist zwar geregelt, dass der Käufer die Kosten trägt, die für die Beurkundung des Kaufvertrages, die Auflassung (darunter versteht man die Einigung der Vertragsparteien über den Eigentumsübergang), die Eintragung ins Grundbuch und weitere zur Eintragung erforderliche Erklärungen entstehen. Allerdings ist das nicht zwingend, das heißt, die Vertragsparteien können andere Vereinbarungen treffen. Üblicherweise wird allerdings die gesetzliche Regelung herangezogen. Danach sind auch Gerichtskosten für die sogenannte Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung vom Käufer zu zahlen. Außerdem: die Kosten der Beurkundung einer Grundschuld und deren Eintragung ins Grundbuch. Und will man eine Wohnung kaufen, so muss man die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einholen, wenn das in der Teilungserklärung gefordert ist. Der Käufer muss auch die Kosten dafür tragen. Aber auch der Verkäufer zahlt – etwa für die Löschung seiner Grundschulden, die notwendig ist, um einen lastenfreien Eigentumsübergang herbeizuführen. Und: Erscheint von zwei Verkäufern nur einer zum Termin und lässt der andere den Vertrag später genehmigen, so muss er das selbst zahlen. Ebenfalls gilt das für die nötige Genehmigung, wenn ein minderjähriger Verkäufer handelt. Denn der wird zwar in der Regel von den Eltern vertreten, der Verkauf muss aber vom Familiengericht genehmigt werden

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Nebenkosten des Kaufs einer Immobilie sollte man auf keinen Fall unterschätzen. Zu den Notarkosten kommt für den Käufer noch die Grunderwerbssteuer: In Berlin beträgt sie 4,5 Prozent des Kaufpreises, alle anderen Bundesländer sind mit 3,5 Prozent der Summe zufrieden. Und meist ist ein Makler in das Geschäft involviert. Auch Notar- und Gerichtskosten lassen sich nur schwer in Prozentsätzen ausdrücken. Denn da sich der Wert der Gebühr nach dem Wert der Eintragung richtet, hängt der zu zahlende Betrag von der Höhe des Kaufpreises oder der Grundschuld ab. Glück hat derjenige, der mit der gleichen Bank den Kaufpreis finanziert, mit der auch der Verkäufer gearbeitet hatte. Der Käufer kann dann die bereits eingetragene Grundschuld für das neue Darlehen verwenden. Kosten für die Bestellung einer neuen Schuld fallen dann nicht an.