Immobilien : Durch geschickte Gestaltung die steuerliche Last senken

DETLEF HARITZ

Einheitswerte für Immobilien sind gefallen / Als Betriebsvermögen geführte Gebäude senken Steuer bei Schenkung oder ErbschaftVON DETLEF HARITZ Zur Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer wurden bisher für Immobilien niedrige Einheitswerte zugrunde gelegt.Rückwirkend ab 1.Januar 1996 werden die alten Einheitswerte nicht mehr angewandt, sondern es gelten sogenannte Grundbesitzwerte (Paragraph 138 ff.BewG).Dadurch erhöht sich die Steuerlast.Es gibt jedoch Gestaltungsmöglichkeiten, die die Steuerlast deutlich senken. Der Grundbesitzwert unbebauter Grundstücke bemißt sich nach deren Fläche und den um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwerten.Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch auf den 1.Januar 1996 zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen.Weist der Steuerpflichtige nach, daß der Wert des unbebauten Grundstücks niedriger ist als der aufgrund der Bodenrichtwerte ermittelte Wert, ist dieser Wert zugrunde zu legen. Bebaute Grundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet (Paragraph 146 Abs.2 BewG).Ausgangspunkt ist die jährliche Kaltmiete, die bei selbstgenutzten Wohnimmobilien geschätzt werden muß.Die hier zugrunde zu legende Kaltmiete wird aus dem Durchschnitt der letzten drei Jahre ermittelt.In der Nettokaltmiete sind keine Heizungskosten sowie andere Betriebskosten enthalten, wie etwa Grundsteuer, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Lift oder Hausmeisteraufwendungen.Die Nettokaltmiete wird mit dem Faktor 12,5 multipliziert.Das ergibt den Wert der Immobilie. Der so ermittelte Gegenwartswert für bebaute Grundstücke wird aufgrund von Wertminderung wegen Alters des Gebäudes reduziert.Der Wertminderungsabschlag beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet ist, 0,5 Prozent höchstens jedoch 25 Prozent des über die Kapitalisierung mit dem Faktor 12,5 ermittelten Wertes.Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist ein Zuschlag von 20 Prozent vorgesehen (Paragraph 146 Abs.5 BewG).Der für ein bebautes Grundstück nach diesen Grundsätzen anzusetzende Wert darf jedoch nicht geringer sein als der eines unbebauten Grundstücks (80 Prozent des Bodenrichtwerts).Durch die Regelung in Paragraph 146 Abs.6 BewG wird es bei Einfamilien- und Zweifamilienhäusern in Ballungsgebieten, die auf größeren Grundstücken liegen, regelmäßig dazu kommen, daß 80 Prozent des Bodenrichtwertes angesetzt werden.Ebenso wie bei unbebauten Grundstücken läßt es Paragraph 146 Abs.7 BewG zu, daß durch ein Gutachten ein niedrigerer gemeiner Wert durch den Steuerpflichtigen nachgewiesen wird. Liegen Grundstücke im Betriebsvermögen eines Einzelkaufmanns oder einer Personengesellschaft, sind drei unterschiedliche Privilegierungstatbestände zu beachten.Erstens der Freibetrag von 500.000 DM (Paragraph 13a Abs.1 ErbStG), zweitens der verminderte Wertansatz von 60 Prozent, das heißt ein Wertabschlag von 40 Prozent auf den Grundbesitzwert, drittens die Tarifbegrenzung des Paragraphen 19a ErbStG, wonach beim Übergang von inländischem Betriebsvermögen stets die Steuerklasse I anzuwenden ist - auch wenn kein Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben besteht. Die Auswirkung dieser Privilegierung ist enorm und soll anhand eines bewußt vereinfachten Beispiels verdeutlicht werden.Der Erblasser hinterläßt nur Grundvermögen, das nicht belastet ist.Bei der nachfolgenden Berechnung bleiben familiäre Freibeträge sowie ein Versorgungsfreibetrag unberücksichtigt.Das Grundvermögen hat einen Grundbesitzwert von 20 Mill.DM Handelt es sich nicht um Betriebsvermögen, beträgt nach Steuerklasse III die Steuer 41 Prozent von 20 Mill.DM, das sind 8,2 Mill DM.Bei der Anwendung der Steuerklasse I würden immerhin noch 4,6 Mill DM Erbschaftsteuer entstehen. Liegt hingegen Betriebsvermögen vor, wurde der Grundbesitz etwa vor dem Erbfall in eine gewerblich tätige GmbH & Co.KG überführt, berechnet sich die Steuer so: Grundbesitzwert sind 20 Mill.DM, abzüglich Freibetrag (nach Paragraph 13a ErbStG) von 500.000 DM, abzüglich Bewertungsabschlag (40 Prozent von 19,5 Mill.DM) von 7,8 Mill.DM, ergibt das die Steuerbemessungsgrundlage: 11,7 Mill.DM.Bei Steuerklasse I mit dem Steuersatz von 23 Prozent beträgt die Steuerlast "nur" 2,691 Mill.DM. Der sehr deutliche Unterschied in der Erbschaftbesteuerung (wie auch in der Schenkungbesteuerung) bedingt, daß bei sehr großem Immobilienvermögen darüber nachgedacht werden kann, ob eine Überführung des Grundbesitzes in das Betriebsvermögen sinnvoll ist.Es sollte jedoch beachtet werden, daß jeder Einzelfall unterschiedlich liegt.Im Beispielfall sind die Auswirkungen deshalb besonders hoch, weil die unterschiedlichen Steuerklassen (III im ersten Fall und I im Fall des Betriebsvermögens) angewandt wurden.Bedacht werden muß auch, daß eine Einlage in das Betriebsvermögen dazu führt, daß Veräußerungsgewinne in späterer Zeit steuerpflichtig werden. Wird Grundvermögen in eine GmbH & Co.KG (Betriebsvermögen) überführt, ist zu beachten, daß die Regelungen der Paragraphen 13a, 19a ErbStG nur dann eingreifen, wenn - vereinfacht gesagt - die betriebliche Bindung fünf Jahre lang aufrechterhalten wird und die Grundstücke während dieser Zeit nicht veräußert werden.Der Autor ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei Pünder, Volhard, Weber & Axster.

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