Exklusives Wohnen: Die mit der Goldkante

Von wegen, „die Kieze sind schon ausverkauft“. Es gibt mehr lohnende Ecken als „Kreuzkölln“ oder Prenzlauer Berg, in denen sich Wohnungskäufer auf einen ordentlichen Wertzuwachs einstellen können. Wer in Berlin in Immobilien investieren will – oder muss, weil er dem Euro nicht mehr über den Weg traut – findet in der Stadt genug reizvolle Mikro-Kieze.

Rund um den Savignyplatz

Die Lage ist perfekt für alle, die sich in Berlin ein Leben ohne Auto vorstellen können. In Charlottenburg rund um den Savignyplatz erlebt man, wie perfekt der öffentliche Nahverkehr eine Metropole erschließen kann: drei U-Bahnlinien, die S-Bahn und Busrouten im Dutzend. Das Lebensgefühl steigern die Cafés, Kneipen und Restaurants aller Geschmackrichtungen – vom modern-leichten Salat-Italiener bis zur tellerschweren ostpreußischen Spickgans im „Marjellchen“.

Investoren überzeugen handfeste Argumente: Die überwiegend stilvoll restaurierten Fassaden der Gründerzeithäuser mit reicher Ornamentik, die Wohnungen mit Geschosshöhen um die drei Meter sind „bleibende Werte“. Über die Jahrzehnte hinweg sind Stadtwohnungen in stilvoll-noblen Gebäuden vom Ende des 19. Jahrhunderts die bevorzugten Kaufobjekte geblieben, also Investitionen mit sehr guter Prognose. Das hat natürlich auch seinen Preis, denn die guten Objekte werden zu Quadratmeterpreisen von 3300 bis 3900 Euro angeboten, Gewerbelagen auch schon einmal für 2500 Euro. Wohnungen im kleinen Schnitt oder Appartements (ab 40 000 Euro) sind eher selten, es überwiegen großzügig angelegte Einheiten von 100, 150 und weit mehr als 200 Quadratmetern. Eine Wohnung hier kostet mindestens so viel wie ein ansehnliches Einfamilienhaus in Stadtrandlage. Am Savignyplatz hat der Berliner Wohnungskäufer allerdings auch zahlungskräftige Konkurrenz von weither, viele Makler bieten die Objekte auch auf Englisch an – mit happigen Preisvorstellungen.

Moabit mit Spreeblick

Deutlich tiefer einsteigen können Immobilienkäufer in einem anderen kleinen Kiez: die Straßenzüge zwischen Tegeler Weg und Goslarer Ufer. „Man darf nur nicht gleich das Wort ‚Moabit‘ erwähnen“, warnt der Berliner Makler Tobias Schwarz. Denn in- und außerhalb von Berlin hat „Moabit“ eben keine große Zugkraft. Wer allerdings erst einmal in das kleine Viertel vorgedrungen ist, das von Spreeufern rundum gesäumt wird, sieht den Reiz dieser Innenstadtlage. Schwarz: „Da gibt es Wohnungen mit Blick vom Balkon über die Spree in den Schlosspark Charlottenburg.“ Weitere Vorteile: Günstige Einstiegspreise (1000 Euro je Quadratmeter im Innenbereich bis 2500 Euro je Quadratmeter in der Uferlage), gute Verkehrsanbindung, friedfertige Nachbarschaften. Ein Stück weiter ostwärts lebt die Nummer eins im Staate, Christian W., ganz dienstlich in seinem Schloss Bellevue.

Grünes Wunder Friedenau

Wer von der Rheinstraße mit ihren Geschäften westwärts abbiegt, erlebt in Friedenau sein grünes Wunder. Niemand vermutet hier einen Baumbestand, als wäre er im Grunewald. Zwischen Friedrich- Wilhelm- und Rüdesheimer Platz sind alle Straßen den Hessen gewidmet, was der Kiez-Idylle jedoch beileibe keinen Abbruch tut. Mit etwas Glück findet man am inzwischen doch deutlich nachgefragten „Rüdesheimer“ eine Altbauwohnung wie diese: gut saniert, denkmalgeschütztes Haus, schöne Holztäfelung im Flur, 63 Quadratmeter 130 000 Euro – mit 2000 Euro je Quadratmeter also noch gut finanzierbar. Die Preistendenz ist allerdings steigend, wie Makler feststellen.

Von der „Literaturmeile“ – unter anderem wohnten hier früher Max Frisch, Günter Grass und Uwe Johnson – leitet Friedenau sein kulturelles Leben ab, Alt-68-er wärmen hier schon einmal alte Erinnerungen auf. Was im Kiez aber wirklich zählt, ist das weitgehend homogene Stadtbild mit überdurchschnittlich vielen Baudenkmälern. Und die solide Infrastruktur mit Geschäften, Märkten, Restaurants und Straßenkneipen.

Eichkamp – grün und sportlich

Das ist einer der Ortsteile, für die man wirklich einen Tipp braucht. Dieser Winkel von Wilmersdorf liegt so versteckt zwischen Avus und dem nördlichen Rand des Grunewalds, dass Ortfremde sich schon bei der Anfahrt schwertun. Zierlich wirkende Einfamilienhäuser, gut gepflegte Objekte also, die Makler gern mit dem Wort „Gartenvilla“ schmücken, stehen hier neben sachlichen Wohnhäusern von überschaubarer Größe. Beides garantiert eine solide Nachbarschaft. Und Preise, die man noch in Erwägung ziehen kann – allerdings muss der Käufer schon eine Weile auf der Lauer liegen, um hier zum gewünschten Objekt zu kommen. In dieser überwiegend ruhigen Grünlage von Berlin pendelt das Preisniveau der Einfamilienhäuser von 2500 bis 3000 Euro je Quadratmeter. Wohnungen sind nur wenig günstiger.

Die Wertentwicklung der Immobilien in Eichkamp, was Investoren eben besonders interessieren muss, folgt einem positiven Vorzeichen. Vor allem Neu-Berliner schätzen Quartiere mit „dem gewissen Avec“ aus der Berliner Historie – dieses Viertel entstand, als hier Städtebau noch mit Elan und Meisterschaft betrieben wurde. Die Siedlung Eichkamp trägt die Handschrift des hoch gerühmten Architekten Max Taut. Viele der früheren Bewohner stehen heute im Lexikon der Zeitgeschichte. Wertsteigernd wirken natürlich die beiden großen Sportanlagen, der Grunewald vor der Tür und die Nachbarschaft zum noblen Dahlem-Nord.

Die Parallelwelt vom Kurfürstendamm

Maklers Liebling ist aber der Ludwigkirchplatz – und das Quartier entlang der Lietzenburger Straße. „Hier werden Wohnungen nicht verkauft, sondern vergeben“, schwärmt Tobias Schwarz. Sein Hier, das ist die Parallelwelt zum Kurfürstendamm, in der alles, was man haben will, fußläufig zu erreichen ist. Immobilien gibt es hier in der Preislage „von – bis“. Also von 3000 Euro je Quadratmeter aufwärts. Die Skala endet derzeit in der Oberwelt bei 5500 bis 6000 Euro – das sind Wohnungen für Menschen, deren Laden an der Ecke eben das KaDeWe sein muss.

Wer als „Normalo“ rund um den Ludwigkirchplatz und an der Lietzenburger investiert, darf auf wirklich gute Zeiten vertrauen – wenn er der Spur der Topanleger folgt. Wo viele Millionen in luxuriöse Wohnungen investiert werden, steigen aller Erfahrung nach die Preise auch rundum. Das teuerste Objekt bisher: Nach umfänglichen Marktanalysen bauen die Berliner Immobilienunternehmer Gädeke & Sons und KoHa & Knospe ein Bürogebäude an der Lietzenburger Straße/Ecke Emser Straße zum luxuriösen Wohnen um. Und wagen sich dabei bis ganz dicht an die Schallgrenze von 7000 Euro je Quadratmeter heran: „Finest Living“ heißt das Bauprojekt.