Immobilien: Fast wie neu

Für die Architekten sind die fetten Jahre vorbei: In Berlin und im Umland gibt es immer weniger neue Bauaufträge. Die Projektentwickler haben kein Geld mehr oder scheuen das Risiko, weil es schon genügend neue und unvermietete Büro- sowie Gewerbeflächen gibt. Auch die privaten Haushalte überlegen zwei Mal, bevor sie Grundeigentum erwerben. Denn die Gehälter steigen nicht mehr – und die Arbeitsplätze sind nicht mehr so sicher wie früher.

Deshalb suchen viele Architekten ihre Chance in der Nische: Sie nehmen kleine Projekte an, bauen Wohnhäuser aus der Gründerzeit um oder erweitern diese. Kurz, sie „bauen im Bestand“ – und das ist auch der Titel einer Ausstellung in der Galerie „suitcasearchitecture“, die ab 19.November sechs Beispiele zeigt. Der Umbau eines Geschäftshauses und einer Remise ist dabei, zwei Umplanungen von Wohnungen. Und sogar ein neuer Pavillon entstand auf dem Dach eines Altbaus. Gemeinsam ist allen Projekten, dass sie detailverliebt und präzise, aber auch aufwändig sind. Den Baumeistern würden sie wohl eine Auftragsflut bescheren – wenn die Preise nicht vielen einen Strich durch die Rechnung machen würden.

So standen für Erwerb und Umbau einer Wohnung in der Pfalzburger Straße am Ende Gesamtkosten von 2500 Euro je Quadratmeter auf der Rechnung. Ein stolzer Preis für einen Altbau. Dennoch ist kein Ärger vom Auftraggeber zu erwarten. Denn Architekt Elmar Rottkamp hat für Privatmann Elmar Rottkamp gebaut. Der Grund: „Wir hatten vorher lange nach einer gut modernisierten Wohnung gesucht“, sagt er, „aber keine gefunden“. Also erwarb er eine typische Altbauwohnung: mit Räumen im Vorderhaus und im Seitenflügel. Er riss Trennwände und Leitungen heraus, die Wasserrohre bis in den Keller hinunter. Und er legte einen neuen Grundriss an. Nun sieht der Altbau wie ein Neubau aus: Große helle Räume, eine offene Küche, perfekt verlegtes Parkett, fest eingebaute, im Preis enthaltene Kleider- und Abstellschränke, Garderobe und Abstellräume – unter dem Boden verlegte Heizungsleitungen und neue Haustechnik.

Wer einen Altbau derart umfassend sanieren will, wird die Hilfe von Architekten und Statikern benötigen. Denn nur wer keine wesentliche Eingriffe in die Grundrisse vornimmt, kommt ohne Baugenehmigung aus. Meistens sind jedoch tragende Wände im Weg – und schon ein Durchbruch zur Einsetzung einer Tür verlangt dann eine Genehmigung der Bauaufsicht. Richtig aufwändig ist der Ausbau eines Dachholdings: Die Brandschutzbestimmungen schreiben eine „Entrauchung“ des Treppenhaus vor, durch eine kleine Luke, die sich im Brandfall automatisch öffnet. Außerdem sind die Anforderungen der Statik an den veränderten Dachstuhl „nicht immer einfach, also zu angemessenen Kosten, zu erreichen“, so Architekt Johannes Modersohn.

Am untersten Ende der Preisskala liegt bei den ausgestellten Projekten die Sanierung einer Wohnung im Hochparterre mit Ausbau eines Kellerraums zum Gästezimmer durch Behles+Jochimsen: für 860 Euro pro Quadratmeter – „wobei die meisten Kosten von der Reparatur der Feuchteschäden im Keller verschlungen wurden“, so Armin Behles. Statt alles zu erneuern, arbeiteten die Architekten beispielsweise das gut erhaltene Parkett auf und ergänzten es nur, wo nötig. So blieb genug Geld, um großen Aufwand bei der Anlage der Küche zu betreiben – und des Bades, wo Spiegelflächen, Punktstrahler und feine, gliedernde Streben einen luxuriösen Raum entstehen ließen.

Nicht als Eigentümer, sondern als Mieter muss Gunnar Ring nun „für die eigenen Planungsfehler bluten“ wie er sagt. Der Architekt ist selbst eingezogen in die Dachwohnung, die sein Büro Zoomarchitekten in der Chorinerstraße in Prenzlauer Berg ausgebaut hat. Acht Euro Miete nettokalt zahlt er für die Maisonettewohnung mit 180 Quadratmeter auf dem Dach des Miethauses sowie 80 Quadratmeter im vierten Obergeschoss. Anders als bei vielen Dachgeschosswohnungen sonst, gibt es hier keine Schrägen mit kleinen, zwischen Holzsparren eingeklemmten Fenstern. Die alte Konstruktion wurde abgetragen und durch ein Flachdach ersetzt. Darunter sind Fenster, die bis zum Boden heruntergezogen sind, und von filigranen, fünf Zentimeter schmalen Rahmen aus Holzpfosten und Riegeln eingefasst sind.

Die Wohnung geht nach Ost und West, und es gibt Sonnen-Terrassen auf beiden Seiten. Und im Sommer muss man ordentlich schwitzen? „Dagegen hilft Querlüften“, sagt Ring, „indem man die Fenster in beiden Himmelsrichtungen öffnet.“

Ordentlich ins Schwitzen dürfte auch die Familie kommen, die sich von den Architekten Modersohn+Freiesleben für rund 500000 Euro in Charlottenburg ein neues Haus auf das Dach eines Altbaus setzen ließen. Da man gleich noch die vierte Etage des Altbaus dazugekauft hatte, wo nun die eher „privaten“ Schlaf- und Arbeitsräume liegen, kann man im Hochsommer gut von Pavillon und Dachterrassen flüchten und im Hausinneren Zuflucht vor der Hitze suchen.

Beeindruckend ist der direkte Zugang zum Pavillon über das Treppenhaus: Wer die Haustür im fünften Obergeschoss öffnet, der steht plötzlich im Freien – und blickt auf ein „frei stehendes Eigenheim“ mitten auf dem Dach. Ein kleiner Weg führt dann zum Eingang des Neubaus, der nur an einer Seite mit der Brandwand eines benachbarten Gebäudes verbunden ist. Diese Steinflächen dienen als Klimapuffer für die heiße Jahreszeit, was die übrige Konstruktion aus schlanken Stahlstützen mit viel Glas nicht leistet. Immerhin, auch hier erlaubt es der offene Grundriss – in der zeitgenössischen Architektur ein „Muss“ – ordentlich Durchzug zu machen.

Vom Dach ins Erdgeschoss – in Kurfürstendammlage hat Carola Schäfers ein Ladenlokal für den US-Filialisten „Aveda“ ausgebaut. Das Schöne an dieser Aufgabe: „Der Kunde wollte ohnehin nur Naturprodukte“, sagt sie. Parkett statt Laminat, massives Holz statt Furnier – und sogar Grastapeten. Der Grund: Die Firma Aveda vertreibt Naturprodukte für die Haarpflege. Das Ladenlokal am Kurfürstendamm ist das Stammhaus in Deutschland, mit dem das Image des Herstellers geprägt werden soll. Daher kommen Kunststoffe nicht in Frage. Nur bei der Verbindung zwischen Erd- und Obergeschoss entschied sich die Architektin für den „synthetischen“ Werkstoff Stahl. Allerdings hat auch das eine natürliche Anmutung – es wurde nur gewachst und nicht legiert, so dass es eine bläuliche Farbe hat. Am Ende stellte die Architektin Gesamtkosten von 1250 Euro je Quadratmeter in Rechnung - Mobiliar und Inventar inklusive.

Ebenfalls einen Umbau von Gewerbeflächen, in diesem Falle einer traditionellen Kreuzberg Hinterhofremise, haben Augustin und Frank zu einer Würdigung in der Ausstellung verholfen. Die Besonderheit hier: In der früheren Werkstatt fehlte es an Licht, um dort die gewünschten Büroarbeitsplätze zu schaffen. Die Lösung der Architekten: Sie bauten fünf quadratische Gauben auf dem Dach, die auf drei Seiten verglast sind und viel Licht in die Tiefe der Räume hineinlassen. Ein Umbau, der mit 1400 Euro je Quadratmeter zu Buche schlug. Für dieses Geld bauten die Architekten eine zusätzliche Nutzfläche von rund 270 Quadratmetern. So könnte sich die Investition rechnen – falls der Investor trotz des hohen Büroleerstands in Berlin Mieter finden sollte.