Immobilien: Früher zählte die Kaltmiete, heute die Nebenkosten

Vor zehn Jahren wurde sie zum letzten Mal gesichtet, die Schlange der Suchenden im Treppenhaus. Sie hat sich verkrochen – denn seit Mitte der Neunziger Jahre wurde aus dem Vermietermarkt ein Mietermarkt. Inzwischen stehen 152 000 Wohnungen leer. Langfristig wird sich der Leerstand bei 104 000 Wohnungen einpendeln, schätzt die Senatsverwaltung. „Für Mieter rosige Zeiten“, sagt Andreas Habath, Inhaber von Trend Immobilien. Denn wer sucht, hat freie Auswahl zwischen Wohnformen und Preisen: Loftwohnung, Dachgeschoss, Wohnen am Wasser, in grüner Stadtrandlage oder im Partybezirk, Genossenschaftswohnung mit Nachbarschaftsanschluss oder einen preiswerten, studentischen Seitenflügel, unsaniert, im Altbau. Engpässe gibt es kaum – und wenn, dann im hochpreisigen Sektor: Im Südwesten ein Einfamilienhaus zur Miete zu finden, das sei schwer, sagt Andreas Habath, „ab vier Zimmern und 100 Quadratmetern aufwärts hat der Vermieter wieder die Hosen an.“

Immer wichtiger bei der Suche wird die Frage nach Energiekosten. Früher zählte die Kaltmiete, heute recherchiert man bei Nachbarn oder Vormietern, ob die Warmmiete vom Anbieter realistisch kalkuliert oder schön gerechnet wurde. Als Faustregel kann für viele Wohnungen gelten: Drei Euro sind im Schnitt pro Quadratmeter einzuplanen.

Unabhängig von den Nebenkosten ist für fast jeden Geldbeutel eine Unterkunft zu finden. Nirgends sonst ist das Gefälle der Wohnlagen so groß. „In guten Lagen West-Berlins wie Charlottenburg-Wilmersdorf oder Zehlendorf-Steglitz zahlen Sie mehr als 10 Euro, in Hohenschönhausen können Sie für 3,50 Euro pro Quadratmeter wohnen, netto kalt, versteht sich", sagt Thorsten Köhn von BBI-Immobilien.

So günstig wird es auch am unteren Ende nicht bleiben. Denn Experten rechnen mit einem deutlichen Anstieg der Mieten. Noch sind die Mieten im Vergleich zu anderen Großstädten moderat. Aber es wird auf hohem Niveau modernisiert – besonders in Innenstadtlagen. Die Entscheidung der US-amerikanischen Investmentgesellschaft Cerberus vor zwei Jahren, Tausende der vormals landeseigenen GSW-Wohnungen zu kaufen, hat einen Ansturm ausgelöst, der nicht für möglich gehalten wurde: Investoren tummeln sich in Berlin und kaufen, was das Zeug hält.