Garagenanlage: Alle Autos unter einem Dach

WAS STEHT INS HAUS?

Mir gehört eine Eigentumswohnung, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an der vor meiner Wohnung gelegenen Terrasse. Unter dieser Terrasse befinden sich Garagen. Diese Garagen sind – wie auch die Terrasse – bereits älter, und die Terrassenfläche ist inzwischen marode geworden. Jetzt zu meiner Frage: In der Teilungserklärung ist geregelt, dass der jeweilige Sondernutzungsberechtigte die Terrassenflächen auf eigene Kosten zu unterhalten und zu pflegen hat. Muss ich jetzt tatsächlich für sämtliche Kosten aufkommen oder kann ich mich hiergegen zur Wehr setzen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Gemäß Paragraf 16 Abs. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) sind die Kosten einer Terrassensanierung grundsätzlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen – also nicht von einem einzelnen Wohnungseigentümer. Nun ist in Ihrer Teilungserklärung allerdings zunächst geregelt, dass Sie als Sondernutzungsberechtigter die Terrasse auf Ihre Kosten zu unterhalten haben. Das Kammergericht in Berlin hat mit Beschluss vom 25.02.2009 (AZ: 24 W 362/08) für einen solchen Fall entschieden, dass man zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterscheiden muss. Bei dem vorliegenden Wortlaut und der objektiven Betrachtungsweise kann dem Wort „unterhalten“ gerade nicht die Pflicht zur Instandsetzung entnommen werden. Die Instandsetzung geht nämlich über den Begriff der Instandhaltung hinaus. Aufgrund der weitreichenden Folgen dürfen Kosten für die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum – und dies ist bei Ihrer Terrasse der Fall – nur mit einer hinreichend deutlichen Klausel in der Teilungserklärung auf den Eigentümer abgewälzt werden, der sondernutzungsberechtigt ist. Die in Ihrer Teilungserklärung verwendete Klausel reicht dafür nicht aus. Gerade wenn eine Terrassenfläche zugleich als Garagendach dient, sind damit die betroffenen Bauteile auch für den Bestand und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich. In einem solchen Fall wäre es insofern auch unbillig, die Kosten nur einem Eigentümer aufzuerlegen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Rechtsprechung tendiert in den letzten Jahren dahin, Kosten des Gemeinschaftseigentums nicht auf einzelne Wohnungseigentümer abzuwälzen. Gerade in einem Falle wie Ihrem, wo eine Terrassenfläche zugleich als Dach der Garage dient und insofern allen Wohnungseigentümern zugutekommt, wäre es unangemessen, nur Sie mit entsprechenden Kosten zu belasten. Dies gilt übrigens auch für eine Beschlussfassung nach Paragraf 16 Abs. 4 WEG. Sofern vom allgemeinen Verteilungsschlüssel bei der Kostenverteilung abgewichen wird – was grundsätzlich zulässig ist – muss dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs durch die übrigen Wohnungseigentümer Rechnung getragen werden. Sie können sich also erfolgreich gegen die Kostenbelastung zur Wehr setzen. Sie haften nur in Höhe Ihres Miteigentumsanteils mit den übrigen Eigentümern.