Immobilien : Gebrauchsanweisung zum Wohnen

Wie verbindlich sind in einer Eigentumsanlage Aufteilungspläne für bestimmte Nutzungszwecke?

WAS STEHT INS HAUS?

Unsere Eigentumswohnung liegt im dritten Obergeschoss. Unsere Wohnungseigentumsanlage verfügt über keinen Aufzug. Da wir einen Zwillingswagen haben, können wir diesen nicht in unsere Eigentumswohnung tragen. Wir sind daher sehr froh, ihn in einem Kellerraum abstellen zu können. Im Aufteilungsplan heißt es ausdrücklich, dass dieser Kellerraum zum Abstellen von Kinderwagen dienen soll. Wir waren daher entsetzt, als uns der Verwalter auf Nachfrage mitteilte, der Kinderwagen-Keller könne anderweitig gebraucht oder vollständig umgewidmet werden. Stimmt das?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ihr Verwalter hat Recht. Jedes Sondereigentum ist in der Regel durch eine Vereinbarung für einen allgemeinen Gebrauch gewidmet. Normalerweise ist nämlich angeordnet, dass ein Sondereigentum als Wohnungs- oder (selten und) Teileigentum zu gebrauchen ist. In einem Wohnungseigentum darf man grundsätzlich nur wohnen, aber keinem Gewerbe nachgehen. In einem Teileigentum ist es gerade umgekehrt. Damit aber nicht genug. Wohnungseigentümer können ferner einerseits nach § 15 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch eine Vereinbarung ergänzend regeln. So kann etwa bestimmt werden, dass ein Teileigentum nur als Laden oder Restaurant gebraucht und genutzt werden darf. Soweit dem nicht bereits eine Gebrauchsvereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG entgegensteht, können Wohnungseigentümer zum Gebrauch andererseits auch Beschlüsse fassen. Solche Beschlüsse ergehen vielfach zu Tieren, zur Musikausübung oder zur Art und Weise, wie man das Treppenhaus gebrauchen darf. Häufig sind sie bereits Bestandteil der Hausordnung. Keine Gebrauchsbestimmungen sind hingegen Eintragungen im Aufteilungsplan. Sie stammen vom Architekten und sind grundsätzlich unbeachtliche Nutzungsvorschläge. Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise einen Gebrauch verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Viele Wohnungseigentümer entnehmen Eintragungen im Aufteilungsplan eine verbindliche Regelung. Dieser falschen Sichtweise ist der Bundesgerichtshof indes bereits mehrfach entgegengetreten. Im ersten Fall war im Aufteilungsplan der größte Raum einer Teileigentumseinheit als „Café“ bezeichnet worden. Diese Eintragung fand der Bundesgerichtshof unbeachtlich (BGH vom 15.1.2010, V ZR 40/09, Rn. 6). Dass der Mieter den Raum als Lokal gebrauchte, war daher in Ordnung. Entsprechend entschied Karlsruhe jüngst in einem Berliner Fall. Im Aufteilungsplan wurde dort ein Raum als „Laden“ bezeichnet. Gebraucht wurde er wieder als Lokal. Auch hieran nahm der Bundesgerichtshof keinen Anstoß (BGH vom 16.11.2012, V ZR 246/11, Rn. 6). Einer an seiner Rechtsprechung geäußerten Kritik erteilte er außerdem eine Absage.

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