Immobilien : Gekauft und besiegelt - Nachspiel folgt

Verbraucherschützer warnen vor Kaufverträgen, die unzulässig sind, weil sie Bauträger bevorteilen

Kai Althoetmar

Nebenabreden, unzulässige Klauseln, fehlerhafte Angaben, garniert mit Termindruck und Beurkundung im Hauruck-Stil – in manchen Notariaten ist das Alltag. Nicht immer werden Notare dem Bild von der seriösen und ehrwürdigen Amtsperson, die kompetent und unabhängig Rechtsgeschäfte beurkundet, gerecht. Verbraucherschützer schlagen Alarm, weil von Notaren beurkundete Bauträgerverträge Bauherren zuweilen krass benachteiligen.

Bei Bauträgerverträgen errichtet eine Firma zu einem Festpreis eine schlüsselfertige Immobilie. So berichtet die Verbraucherzentrale Bremen, bislang sei ihr kein einziger Bauvertrag vorgelegt worden, der nicht zu beanstanden war. „In sämtlichen Fällen sollten Verbraucher Verträge abschließen, die stark benachteiligende und unzulässige Klauseln enthielten.“

Häufig müsse der Immobilienkäufer die Schlussrate vor Fälligkeit auf ein Notaranderkonto einzahlen oder gegen Vorlage einer Bankbürgschaft vorfällig direkt an den Bauträger zahlen. So verliert der Bauherr das Druckmittel, damit der Bauträger Mängel beseitigt. In anderen Klauseln heißt es, der Käufer werde erst ins Grundbuch eingetragen, wenn die letzte Rate gezahlt sei. Unwirksam, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: VII ZR 420/00). Oft stecken auch Änderungsvorbehalte im Vertrag: Der Bauträger darf dann angeblich ohne triftigen Grund von der Planung oder der Auswahl der Baustoffe abweichen. „Die Änderungen der Bauausführung, der Material- beziehungsweise der Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten“, heißt es dann zum Beispiel. Auch diese Klausel hat der BGH als unwirksam verworfen (Az.: VII ZR 200/04). Andere Verträge enthalten Klauseln, wonach der Notar zugunsten des Bauträgers bei Zahlungsverzug eine Zwangsvollstreckung „ohne Nachweis der Fälligkeit der Forderung“ einleiten kann. Auch solche Klauseln können unwirksam sein – nur weiß dies der Käufer oft nicht.

Einige Notare sehen über die Klauseln hinweg, verdienen sie doch prächtig daran, dass der Bauträger auch die nächsten Male bei ihnen beurkunden lässt. Die Baufirmen „suchen sich den Notar aus, der die damit verbundene Anzahl von Verträgen beurkunden soll“, berichten die Bremer Verbraucherschützer. Den Entwurf verschickt der Notar. „Viele Verbraucher erwarten, dass diese Verträge in Ordnung sein müssen, da sie schließlich von einem Notar stammen.“

Den Notar wählt auch bei kleinen Grundstücksgeschäften meist der Verkäufer aus. So auch in einem Fall aus der Eifel. 1200 Quadratmeter Bauland versprach ein überschuldeter Bauer einem Paar aus Köln. Ein Bebauungsplan existierte nicht, vermessen war das Grundstück in Ortsrandlage auch nicht. Das Geld dazu hatte der Bauer nicht. Weil Fristen drängten und der Verkäufer Druck machte, ging das Geschäft ohne amtlichen Lageplan zum Notar. Den Entwurf des Vertrags bekamen die Käufer vorab nicht zu sehen, im Hauruck-Verfahren wurde beurkundet, die Baulandeigenschaft zugesichert. Die Vermessung brachte dann Überraschendes: Nicht mal 600 Quadratmeter waren Bauland, der Rest lag im Außenbereich der Gemeinde und war Ackerland. Preisdifferenz: rund 27 000 Euro. Den Eifler Notar scherte die Rechtslage wenig. Als „Kompromiss“ versuchte er, das Ackerland zu teurerem „Gartenland“ umzudefinieren, um den frustrierten Bauern, Stammkunde in seinem Notariat, zu einer Vertragsänderung zu bewegen. Die Käufer ließen sich darauf nicht ein, drohten mit Klage und setzten die Kaufpreisminderung durch.

Wer sich vom Notar geschädigt sieht, kann sich bei der Bundesnotarkammer in Berlin beschweren oder sogar Schadensersatz verlangen. Wenn nötig, sollten die Parteien den Entwurf einem anderen Notar oder einem anderen Rechtsanwalt zur Prüfung der Dokumente vorlegen. Die Ausgaben von 200 bis 400 Euro sind meist gut investiert. Soweit es um die Finanzierung des Geschäfts geht, sollte auch die Bank des Käufers einen Blick auf das Vertragswerk werfen.

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