Gewerbeimmobilien : Schreibtische im Zengarten

Effiziente Räume schaffen: Zu den Gewerbeimmobilien der Zukunft gehört das Teilen von Flächen und Potenzialen.

Susanne Ehlerding
Dezentrale Arbeitsplätze zur Effizienzsteigerung. Die Skizze zum „Stattbüro“ zeigt, wie das aussehen könnte. Auf der linken Seite gibt es einen Business-Club für jedermann, auf der rechten Seite einen Firmen-Club.
Dezentrale Arbeitsplätze zur Effizienzsteigerung. Die Skizze zum „Stattbüro“ zeigt, wie das aussehen könnte. Auf der linken Seite...Grafik: if5 anders arbeiten GmbH & Co. KG

Ein gutes Umfeld für die Mitarbeiter wird bei Büroflächen immer wichtiger. Laut einer Umfrage des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE meint fast jedes zweite Unternehmen, dass die Arbeitsumgebung ein wichtiger Aspekt sei, um Talente zu gewinnen und zu halten. „Viele Unternehmen haben verstanden, dass ideale Arbeitsumgebungen zu besserer Produktivität führen“, sagt Alexander von Erdély von CBRE. Das sei auch mit Blick auf die Kosten interessant, denn Arbeitskosten seien höher als Immobilienkosten. „Eine intelligente Arbeitsplatzgestaltung macht Unternehmen also effizienter“, sagt Erdély.

Diese Erkenntnis setzt sich offenbar auch in Deutschland durch. Neuerdings investieren Unternehmen mehr Geld und Ideen in die Ausstattung der Büros, hat Janusch-Nayarit Hichert-Singh von ImmobilienProjekte Berlin beobachtet: „In Abteilungen, in denen viel telefoniert wird, entsteht großes Stresspotenzial. Mit Deckenabhängungen und intelligenten Schallkonzepten kann man dem erheblich entgegenwirken. Solche Maßnahmen kosten zwar viel Geld. Aber man sieht an den Gesichtern, dass diese Unternehmen das Richtige getan haben“, sagt er.

Aufs Design wird heute ohnehin mehr geachtet als vor zwanzig Jahren. „Früher hat man Poster aufgehängt und ein paar Pflanzen hingestellt. Heute gibt es Lounges, die wie ein Zengarten aussehen“, berichtet der Immobilienexperte. Besonders in Werbeagenturen mit ihren langen Arbeitszeiten werde viel getan, um ein „Wohlfühlambiente“ zu schaffen. „Dazu gehört, dass die Arbeitgeber sich um ein frisch gekochtes Mittagessen kümmern“, sagt Hichert-Singh. In diesem Zusammenhang passen auch die Tischtennis- und Kickerräume der Start-ups: „Da sind amerikanische Firmen wie Google oder Apple die Vorreiter.“

Eine funktionierende Kommunikation braucht Sonderflächen

Ein Fitnesscenter oder Kindergarten wird bei neuen Objekten jetzt öfter eingeplant, bestätigt Bernd Fels von if5 anders arbeiten, einem Beratungs- und Planungsunternehmen für neue Arbeitswelten. Allerdings gebe es immer noch Neubauten, die nicht mehr als „quadratisch, praktisch, gut“ sind. Dort werden Flächen ohne Qualität mit möglichst vielen Schreibtischen vollgestellt, sagt Fels. Für solche Büroräume hat das Marketing den Begriff „open space“ erfunden. Er suggeriert eine offene Kommunikationskultur, weil sich in einem einzigen Großraumbüro alles abspielt, alles abspielen muss. „Dabei geht es eigentlich nur darum, auf Teufel komm raus die Quadratmeterzahl pro Arbeitsplatz zu reduzieren“, kritisiert Fels. Für eine funktionierende Kommunikation brauche man aber Sonderflächen. Man spricht auch von Bürolandschaften mit Platz für ganz unterschiedliche Aktivitäten bis hin zum gezielten Abschalten.

An einen anderen Ansatz für mehr Effizienz, die gemeinsame Nutzung von Schreibtischen, erinnert Janusch-Nayarit Hichert-Singh. Auch hier seien die USA ein Vorbild. Hier ziehen mehr und mehr Angestellte mit einem Rollcontainer umher und betreiben ein flexibles Desksharing. Solche Bürokonzepte können tatsächlich die Kosten senken und die Produktivität der Mitarbeiter erhöhen, hat das Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation ermittelt. Voraussetzung ist, dass die Beteiligten eingebunden werden und es nicht zu Nomadentum kommt.

Das Konzept des Teilens sollte noch erweitert werden, um Bürogebäude zu öffnen, schlägt Bernd Fels vor. „Diese Gebäude sind oft introvertiert. Da gehen diejenigen rein, die dort arbeiten, und sonst niemand.“ Spannend wäre es, mehr Öffentlichkeit und mehr Austausch mit großen und kleinen Netzwerkpartnern zuzulassen, findet Fels. Schließlich wird nur jede vierte Idee im Büro geboren, weiß er aus einer Umfrage unter kleinen und mittleren Unternehmen.

Die Optimierung von Bestandflächen ist nachhaltiger als Neubau

Informelle Kommunikationsflächen – etwa im nicht genutzten Atrium eines Gebäudes – könnten Erlebnis- und Aufenthaltsqualitäten bieten, Mitarbeiter, Netzwerkpartner und Gäste auf neue Gedanken bringen. Die Idee des Teilens ließe sich noch auf eine andere Weise interpretieren. Bernd Fels und sein Team haben den Begriff des Eckbüros entwickelt. Gemeint ist, dass befreundete Unternehmen sich gegenseitig die Türen öffnen und einen Teil ihrer Flächen für die Angestellten des anderen reservieren. Sinn würde das machen, um Arbeitswege zu sparen und Kohlendioxid zu vermeiden. Im ökologischen Sinne effizient wäre auch eine Nutzung leer stehender Büroflächen.

Laut CBRE gab es in Berlin zuletzt einen Leerstand von 1,59 Millionen Quadratmetern, Tendenz steigend. „Diese Flächen zu ertüchtigen, würde sehr viel weniger Energie verbrauchen, als neue zu bauen“, sagt Bernd Fels. Diese Lösung habe auch wirtschaftliche Vorteile.

Gemessen am Büroflächenumsatz und Transaktionsvolumen haben die Player auf dem Berliner Markt im vergangenen Jahr den Rückwärtsgang eingelegt. „Nutzer auf der Suche nach großen und hochwertigen Flächeneinheiten haben Probleme mit Alternativangeboten“, sagt Sven Scharke vom Berliner Team des Immobilieninvestmentberatungsunternehmes Jones Lang LaSalle: Mehr als 70 Prozent der Mietvertragsabschlüsse bewegten sich unterhalb der 1000-m²-Marke.

Diese Tendenz hat sich im ersten Quartal dieses Jahres nach der aktuellen Studie des Beratungsunternehmens DTZ „Property Times Berlin Büromarkt Q1 2014“ bestätigt. Zwar startete der Berliner Büromarkt mit dem besten Ergebnis seit zehn Jahren in das Jahr 2014. Statistisch wurde indes der Jahresauftakt vor allem durch zwei Großanmietungen beflügelt.

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