Immobilien: Grob geschätzt und stets daneben

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Eigentümerin einer Eigentumswohnung und habe Probleme mit unserem Verwalter. Im Jahre 2011 hat der Verwalter das Wohngeld um 23 Euro erhöht. Ich bin damit nicht einverstanden, weil in den letzten vier aufeinanderfolgenden Jahren jeweils ein erhebliches Guthaben ausgewiesen wurde (2006: 141,62 Euro, 2007: 209,48 Euro, 2008: 153,03 Euro, 2009: 462,07 Euro). Außerdem möchte der Verwalter von den Eigentümern ein „Zwangsgeld“ verlangen, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen wollen. Kann ich mich gegen beide Maßnahmen erfolgreich wehren? Was raten Sie?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach § 28 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Verwalter für jeweils ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu enthalten hat. Ferner muss er die anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer enthalten. Es entspricht weder einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die Wirtschaftspläne so hoch anzusetzen, dass am Ende des Wirtschaftsjahres deutliche Überschüsse zu erwarten sind, noch durch Beschluss der Eigentümerversammlung die Positionen so niedrig anzusetzen, dass eine Finanzierungslücke entstehen muss. Nach der Rechtsprechung verstößt ein Wirtschaftsplan dann gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er zu wesentlich überhöhten oder zu erheblichen Nachzahlungspflichten führt. Zur zweiten Frage: Nach § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer unter anderem eine Regelung über die Art und Weise von Zahlungen sowie über einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Dies bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen kann, dass die Wohngelder im Lastschriftverfahren oder per Einzugsermächtigung zu zahlen sind. Durch die Gesetzesänderung besteht nun auch die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer Mehraufwandsentschädigungen beschließen können, wenn sich ein Wohnungseigentümer nicht an einem beschlossenen Zahlungsverfahren beteiligt.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

In Ihrem Fall meine ich, dass für die Jahre 2006 bis 2008 wohl kein Anfechtungsrecht für die Wirtschaftspläne gegeben war. Für das Jahr 2009 erscheint mir dies schon fraglich. Wenn sich für 2011 wiederum so erhebliche Abweichungen zwischen den bei ordnungsgemäßer Ermittlung anzusetzenden Lasten und Kosten und den tatsächlich vom Verwalter im Wirtschaftsplan angegebenen Beträgen ergeben, sollten Sie kurzfristig einen Rechtsanwalt zurate ziehen. Beachten Sie, dass die Anfechtungsfrist nur einen Monat beträgt. Bezüglich des „Zwangsgeldes“ teile ich Ihre Auffassung nicht. Der Gesetzgeber hat in § 21 Abs. 7 WEG den Eigentümern zur Erleichterung der Verwaltung die Möglichkeit eingeräumt, bestimmte Geldangelegenheit mit Stimmenmehrheit zu regeln. Nach meiner Auffassung ist diese neue Regelung zu begrüßen.