Immobilien: Gute Zeiten - schlechte Zeiten

Zadelhoff meldet Rekorde bei Vermietungen - und LeerstandVON RALF SCHÖNBALL Nicht mehr aufzuhalten ist die Professionalisierung einer gerne von allen und jedem verrufenen Branche, der Makler.Das zumindest legt die Analyse des Immobilienmarktes durch Uwe Wegner nahe.Der Chef von Zadelhoff-Berlin legte im Rahmen eines Hintergrundgesprächs eine von mehreren, traditionell zum Jahresende veröffentlichten Bilanzen vor, allerdings eine der sachlichsten - und damit schonungslosesten. "Die meisten Büros mieteten 1996 Unternehmen, die innerhalb der Stadt umzogen", so Wegner.Vielfach habe es sich um Firmen gehandelt, die in den Boomjahren vor fünf Jahren nach Berlin gezogen seien.Sie verfolgten heute zwei Ziele: Aus den überteuerten Mietverträgen herauszukommen und gleichzeitig besser auf den Bedarf zugeschnitte Büros zu mieten.Für den Markt bedeute das wachsenden Leerstand, weil beim Umzug Unternehmensteile zusammgenfügt würden und daher effizienter nutzbare und damit kleinere Büros bezogen würden.Der Druck auf die Mietpreise verringere sich dadurch nicht, zugleich werde aber ein Teil des Immobilienbestandes unvermietbar: schlecht aufteilbare Altbauten mit einem ineffizienten Verhältnis von Verkehrsfläche - Treppenhäuser und Korridore etwa - zu tatsächlich nutzbaren Fläche. Daß mit 370.000 Quadratmeter ein Vermietungsrekord aufgestellt wurde, tröste wenig: Gebaut wurden in diesem Jahr 900.000 Quadratmeter und im kommenden Jahr kämen weitere 1,3 Mill.Quadratmeter hinzu.Dagegen sei "die Wanderbewegung eine endliche Geschichte", die 1997 keine mit 1996 vergleichbare Nachfrage erzeugen werde, so Wegner.Da die Hauptstadt aufgrund ihrer Finanzlage sogar hoffnungsvoll angeschobene Projekte wie Adlershof stoppen will, die Industrie weiter schrumpft und neue Dienstleister nicht in ausreichender Zahl in die Breche springen, ist derzeit unklar, woher die Mieter für die neuen Büros herkommen sollen.So werde sich "der Druck auf die Mietpreise weiter erhöhen, so daß es auch in den nächsten zwei Jahren beim absoluten Mietermarkt bleibt", sagt Wegner.Dem Umzug der Regierung spricht er vor allem eine "psychologische" Funktion zu; Zuzüge in marktumwälzenden Umfang werde er nicht nach sich ziehen. Anschaulicher als in reinen Quadratmeterzahlen läßt sich die Entwicklung nachzeichnen anhand der im Bau oder in der konkreten Projektierung befindlichen Areale: Vom Baufortschritt am Potsdamer Platz überzeugen sich "Baustellentouristen" seit geraumer Zeit; zu den noch leer stehenden Quartieren in der Friedrichstraße kommen im südlichen Teil weitere hinzu; im Schatten dieser Brennpunkte entstehen am Spittelmarkt gemischte Büro- und Wohnhäuser.In mittelfristiger Planungen sind zudem mehrerer Projekte in der oberen Friedrichstraße. Mit dieser Aufzählung ist aber noch kein Wort über den neue Boom in der City West gefallen.Dort werden laut Zadelhoff bis 1999 Neubauten mit rund 200.000 Quadratmeter Büro entstehen sowie rund 55.000 Quadratmeter in Altbauten frei.Die Konsequenz des Booms ist eine Verschärfung des Wettbewerbs zwischen verschiedenen Standorten in Ost und West.Daß überhaupt derartig viele Flächen im kommenden Jahr auf den Markt kommen, ist weiterhin auf die Sonder-Afa zurückzuführen.Entwickler, die ihre Projekte 1996 wegen des Leerstandes hinauszögerten, sind 1997 im Zugzwang: Um in den Genuß der steuerlichen Förderungen zu kommen, mußte in diesem Jahr nur der erste Spatenstich getan sein, spätestens Ende kommenden Jahres müssen die Baumaßnahmen abgeschlossen sein. Die Möglichkeit fünfzig Prozent der Investitionssumme im ersten Jahr und die andere Hälfte in den nächsten neun Jahren steuerlich geltend zu machen, hatten den Bau-Boom im Osten ausgelöst.Zwar dürfte die Reduzierung der Sonder-Afa ihn vom kommenden Jahr an bremsen und damit das Angebot an Neubauten in den Folgejahren allmählich senken, rasch wird sich der Markt deshalb indes nicht entspannen: Ab 1997 gilt eine 40-prozentige Sonderabschreibung für die Sanierung von Altbauten; spätestens dann werden sich Eigentümer unvermietbarer Altbauten an deren "Revitalisierung" machen. Und die Mieten? "Von 370.000 vermieteten Quadratmetern wurden über 300.000 Quadratmeter für weniger als 30 DM vergeben und 55.000 Quadratmeter für unter 40 DM", so Wegner.Der höchste ihm bekannte Mietvertrag wurde in der Friedrichstraße abgeschlossen - eine kleine Fläche für 40 DM pro Quadratmeter.