Immobilien: Heizen, Kehren, Streuen

Überall liegen die bunten Blätter, sie bedecken Straßen und Gehwege, türmen sich in Eingängen und auf Kellertreppen. Doch was im Herbst so schön aussieht, kann vor allem für ältere Menschen zum Problem werden. Denn wenn es regnet, dann bildet das nasse Laub eine gefährliche Rutschbahn. „Glatteis ohne Frost“ nennen Versicherungsunternehmen diesen Zustand.

Für Hauseigentümer bedeutet der Herbst daher zusätzliche Arbeit. Zwar ist die Beseitigung des Laubs auf öffentlichen Straßen – mit Ausnahme kleinerer, so genannter „C-Straßen“ – Aufgabe der Stadtreinigung, doch für Innenhöfe, Durchgänge und Kellertreppen ist der Eigentümer zuständig. Fällt dann der erste Schnee oder bildet sich Glatteis, kommen auf den Vermieter noch Räum- und Streupflicht hinzu – dann auch auf dem Gehweg, wo ein Streifen von etwa einem Meter Breite frei geschaufelt und gestreut werden muss.

„Für sein Grundstück hat der Eigentümer eine Verkehrssicherungspflicht“, sagt Dieter Blümmel, Sprecher von Haus und Grund Berlin. Der Eigentümer müsse so viel Sorgfalt an den Tag legen, dass andere Benutzer sein Grundstück gefahrlos begehen können. „Dies gilt für hoch stehende Wegplatten wie für nasses Laub“, so Blümmel. Rein rechtlich kann ein Unfall auf dem schneeglatten Gehweg vor dem Haus oder dem laubbedeckten Innenhof also Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Doch nicht immer ist der Vermieter verantwortlich. In einem Prozess prüfen die Richter auch, ob nicht allzu sorgloses Verhalten des Gestürzten zu dem Unfall geführt hat. Auf jeden Fall rät Blümmel Hauseigentümern zu einer Haftpflichtversicherung: „Alles andere wäre grob fahrlässig.“

Allerdings trifft nicht nur den Vermieter in Herbst und Winter seine Verkehrssicherungspflicht in besonderem Ausmaß, auch der Mieter muss in der kalten Jahreszeit verstärkt seiner „Obhutspflicht“ nachkommen. „Er muss sich so verhalten, dass keine Schäden entstehen“, erläutert Blümmel. So seien bei Abwesenheit die Regler der Heizungen mindestens auf der Frostschutzstellung zu belassen, damit die Rohre nicht einfrieren. Außerdem müsse der Mieter die Wohnung ausreichend lüften. Gerade bei Minustemperaturen könne sich ansonsten schnell Schimmel bilden.

Zu der Frage, wann eine Wohnung ausreichend gelüftet ist, gibt es unterschiedliche Auffassungen. Das Oberlandesgericht Frankfurt urteilte, dass zwei- bis dreimaliges Lüften für jeweils zehn Minuten am Tag genüge, sofern die Wohnung richtig beheizt sei (19U7/99). Andere Gerichte verlangten vom Mieter, alle Fenster der Wohnung mindestens morgens und abends für 20 bis 30 Minuten weit zu öffnen. Einig sind sich die Richter darin, dass ein Kippen der Fenster nicht ausreicht, da hierbei kein genügender Luftaustausch stattfindet. Im Gegenteil, durch ständiges Kippen der Fenster kann die Fensterwand so stark auskühlen, dass Kondensatfeuchte entsteht. Grundsätzlich gilt: Je kälter es draußen ist, desto besser werden die Räume durch Lüften entfeuchtet. Häufig werde das Lüften deshalb vertraglich in einem Beiblatt zum Mietvertrag geregelt, sagt Blümmel.

Für den Vermieter beginnt mit der kalten Jahreszeit die Heizpflicht. Enthält der Mietvertrag keine Bestimmung über die Heizperiode, gilt der Zeitraum vom 1.Oktober bis 31.März. Darüber hinaus muss immer dann geheizt werden, wenn die Außentemperatur an drei aufeinander folgenden Tagen unter zwölf Grad sinkt oder die Zimmertemperatur unter 17 oder 18 Grad fällt. Zu Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt es außerdem immer wieder über die Höhe der erforderlichen Mindesttemperatur.

Viele Gerichte halten in der Zeit von 6.30 bis 23 Uhr in Wohnräumen 20 Grad für ausreichend, andere fordern 22 oder auch 18 Grad. Nachts kann die Temperatur auf 17 bis 18 Grad gesenkt werden, in Schlafzimmern reicht tagsüber eine Temperatur bis 17, nachts bis 15 Grad.

Auch hier könne aber eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen werden, sagt Blümmel. Die Verbraucherzentralen raten, auch bei Abwesenheit die Temperatur nie unter 15 Grad sinken zu lassen, da das spätere Aufheizen mehr Energie verbrauche als regelmäßiges Heizen.

Kommen zur Kälte noch Schnee und Eis, sind Eigentümer zum Räumen und Streuen verpflichtet. Unverzüglich nach Ende des Schneefalls müssen auf dem Gehweg ein Streifen von einem Meter Breite sowie der Hauszugang, der Weg zu den Mülltonnen und zu Mieterparkplätzen frei geschaufelt werden. An Werktagen sind Wege bis spätestens sieben Uhr zu räumen, an Sonn- und Feiertagen bis neun Uhr. Fällt dauerhaft Schnee, halten einige Gerichte eine mehrfache Räumung am Tage für erforderlich. Bei Blitzeis müsse sofort gestreut werden, so das Kammergericht (9 U 5915/97). Dafür können Sand und Granulat verwendet werden, Salz ist auch privaten Hauseigentümern verboten. Übernimmt nicht der Eigentümer, sondern der Hauswart, eine Reinigungsfirma oder – zum Beispiel bei vermieteten Einfamilienhäusern – der Mieter den Winterdienst, müsse dies dem „Amt für regionalisierte Ordnungsaufgaben“ beim Bezirksamt Lichtenberg mitgeteilt werden, rät Blümmel. Anderenfalls haften die Eigentümer bei Unfällen nämlich weiterhin selbst.

Jutta Burmeister