Immobilien: Hotellerie im Baurausch

Obwohl die Erträge pro Zimmer in den Berliner Hotels der oberen Preiskategorie zwischen 1992 und 1998 um rund 40 Prozent fielen, befinden sich derzeit sieben neue Hotels mit 1556 Zimmern in Bau und weitere sechs Häuser in Planung.Dies zählt zu den Ergebnissen einer Marktanalyse des internationalen Maklerhauses Jones Lang Lasalle (JLL).Wie Christoph Härle mitteilte, beträgt die Auslastung bestehender Häuser 62,9 Prozent.Den Tiefpunkt habe dieses Segment des Immobilienmarktes indes überwunden.Seit 1996 seien Ertrag und Auslastung der Berliner Spitzenhotels geringfügig gestiegen.Im bundesweiten Vergleich schneidet das Berliner Hotelgewerbe indes schlecht ab.

Grundlage der Untersuchung von JLL sind die Ergebnisse von Hotels der internationalen Spitzenklasse.Namentlich sind das: Steigenberger, Adlon, Kempinski-Bristol, Hotel Palace, Grand Hotel Esplanade, Maritim Pro Arte, Holiday Inn, Crowne Plaza, das Hilton, Radisson SAS sowie das Intercontinental.Zusammen bieten sie 4885 Zimmer an.Bei der Untersuchung der Ertragslage in der Hotelbranche ermittelt die Studie sogenannte Einnahmen pro verfügbarem Zimmer.Sie ergeben sich aus der Belegungsrate multipliziert mit dem durchschnittlichen Zimmerpreis.Beim Vergleich der letzten acht Jahre stellten die Marktbeobachter fest, daß sich "Qualitätshotels mit 35,7 Prozent deutlich unter dem Wert von 1992 verkaufen".Wurden kurz nach der Wiedervereinigung noch 197,19 DM pro Zimmer erlöst, waren es 1998 nur noch 125,06 DM.Immerhin liegt dieser Wert aber um gut 10 Prozent über dem von 1996 (112,62 DM).Aus diesem leichten Anstieg der Erlöse in zwei Jahren leiten die Experten eine zurückhaltende Zuversicht der Branche ab.

Inwiefern die zahlreichen Neubauten auch den Verwertungsdruck von Grundeigentümern widerspiegeln, dieser sensiblen Frage wichen die JLL-Analysten aus.Bekanntlich ist der Markt für Büroimmobilien drastisch eingebrochen: Die Mieten liegen knapp über ihrem absoluten Tiefpunkt, weil es in fast allen Lagen weit mehr Bürohäuser gibt als Mieter.Für Eigentümer zahlreicher Grundstücksbrachen bleibt nur übrig, ihre Immobilien anders zu nutzen, etwa mit der Hilfe von Kino- oder Hotelbetreibern.

Immerhin beschönigen die Makler die Lage nicht: "Die Nachfrage mag sich zwar erholen - die Zimmerbelegung lag 1997 bei 61,4 und 1998 bei 62,9 Prozent -, doch durch das weiter steigende Angebot wird sich der Markt aller Wahrscheinlichkeit nach in der nahen Zukunft nicht signifikant verbessern", sagt Christof Härle.Würden alle 13 in Bau befindlichen oder geplanten Hotels fertiggestellt, dann steige das Angebot im Jahr 2000 um zwei Prozent, im Folgejahr um 1,9 Prozent sowie 2002 um 1,2 Prozent.Angesichts des großen Bettenangebots melden die Makler Bedenken an, inwiefern tatsächlich alle avisierten Flächen auch realisiert werden.Der ohnedies große Konkurrenzdruck führte seit 1992 zu fortwährend sinkenden Zimmerpreisen und zwar sowohl über den gesamten Zeitraum betrachtet - von 1992 bis 1998 minus 7,1 Prozent - als auch im letzten Jahresvergleich - von 1997 auf 1998 minus 0,9 Prozent.

Auch im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen kann sich die Hauptstadt kaum behaupten: "Real war das Wachstum der Logiseinnahmen pro Zimmer in Berlin unter allen deutschen Städten mit am schlechtesten", sagt der Experte.Während München 1998 beim Umsatz pro Zimmer ein Plus von 12,7 Prozent verzeichnete, waren es in Berlin lediglich 3,4 Prozent.Auch bei der Belegungsrate laufen andere Städte Berlin den Rang ab: Hamburg mit 70 Prozent schneidet um gut sieben Prozentpunkte besser als Berlin ab.

Die mäßige Auslastung Berliner Zimmer trotz günstiger Preise ist auch auf das nachlassende Interesse außereuropäischer Besucher zurückzuführen: Immer weniger Menschen kommen seit 1990 aus den USA und Kanada nach Berlin.Immerhin nimmt die Anziehungskraft Berlins auf Touristen und Geschäftsreisende aus dem europäischen Ausland zu.Unter dem Strich kommt das größte Interesse am "neuen Berlin" aus Deutschland; das belegen 75 Prozent aller Hotelbelegungen.Weit internationaler geriert sich Frankfurt am Main; im Finanzzentrum Deutschlands stammen nur 33 Prozent aller Hotelgäste aus der Republik.

Schwarz malen die Analysten trotz des scharfen Wettbewerbs nicht.Sie verweisen auf Prognosen der Berlin Tourismus Marketing.Die BTM erwartet für 1999 ein Plus bei den Besucherzahlen um 15 Prozent im Vorjahresvergleich und prognostiziert bis zum Jahr 2001 einen Anstieg der Übernachtungen auf 10 Millionen.Als Impulse für das Gastgewerbe sehen die Vermarkter den Regierungsumzug, das Jahrtausendsilvester sowie die Feiern zum 50.Jahrestag der Bundesrepublik.