Immobilien : Imagepolitur für die offenen Immobilienfonds

CORNELIA HEER

Die Zeiten sind vorbei, in denen die offenen Immobilienfonds mit Anlagegeldern regelrecht überschwemmt wurden.Während den Fonds in den Spitzenjahren 1993 und 1996 14,6 bzw.14,0 Mrd.DM zuflossen, belief sich ihr Neugeschäft 1997 nur noch auf 6,7 Mrd.DM.Der Branche schien dies zunächst kein Grund zur Sorge: Sobald der Boom auf den Aktienmärkten wieder nachlasse, so hoffte man, würden Anlagegelder schon wieder den Weg in die offenen Immobilienfonds finden.Doch die nochmals stark rückläufigen Mittelzuflüsse in den ersten zehn Monaten dieses Jahres (nur noch 3,6 Mrd.DM) hat die Branche aufgeschreckt, zumal auch die Börsenturbulenzen kaum den offenen Immobilienfonds zugute kamen, sondern den noch niedriger rentierlichen Geldmarktfonds.

Die Ursache für das geschrumpfte Neugeschäft bei den offenen Immobilienfonds liegt wohl in erster Linie darin, daß über Inflation hierzulande schon seit längerem kaum mehr jemand ernsthaft spricht.Statt dessen grassiert die Angst vor der Wertminderung von Sachwerten, also einer Deflation.Hinzu kam aber noch etwas anderes: Zweifel an der Lauterkeit der Ertragsberechnung der offenen Immobilienfonds machten die Runde.Vor allem die Performancezahlen der vergangenen beiden Jahre mit durchschnittlich rund 5 Prozent p.a.wurden angesichts der allgemein sehr schwierigen Lage der inländischen Immobilienmärkte vielfach in Frage gestellt; ja sogar als manipuliert bezeichnet.Den Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften e.V.(BVI) veranlaßte dies sogar, das Thema in seinem Jahrbuch "Investment 98" aufzugreifen.Zwar stellte er klar, daß das von Maklern veröffentlichte Datenmaterial zu Spitzenmieten und Leerständen nicht repräsentativ für das Engagement der offenen Fonds sei.Der Vorwurf "unzureichender Fondsberichterstattung" sei aber ernstzunehmen.

Nun wird gegengesteuert.Vor kurzem einigten sich die Fondsgesellschaften darauf, künftig im jährlichen Rechenschaftsbericht die Bereiche Immobilien Inland, Ausland und Liquiditätsanlagen einzeln und nicht nur wie bisher in der Summe darzustellen.

Eine Richtschnur dürfte den Anlegern aber auch der neue Deutsche Immobilien Index (Dix) bieten, der Ende letzten Jahres gestartet wurde.Nach dem Vorbild des Deutschen Aktienindex soll er ein Gradmesser für die Veränderungen auf dem deutschen Immobilienmarkt sein - und wird wohl auch die Leistungen deutscher Immobilienmanager vergleichbarer machen.Träger des neuen Marktindikators ist die Deutschen Immobilien Datenbank GmbH (DID) in Wiesbaden, an der die britische Investment Property Databank (IPD) und die Immobilienakademie der European Business School (EBS) in Oestrich-Winkel beteiligt sind.Sie wird den Dix künftig einmal jährlich ermitteln und veröffentlichen.Das erste Ergebnis soll Mitte 1999 vorliegen.(siehe Tagesspiegel vom 18.10.98).

Klaus Hohmann, Geschäftsführer der zum Dresdner-Bank-Konzern gehörenden Degi, die sich als Datenlieferant aktiv an der DixEinführung beteiligt, zeigt sich vom Erfolg des neuen Indexes überzeugt."Der Dix wird in einer Reihe mit dem Dax und Rex stehen", prophezeit er.Der Index schaffe nicht nur mehr Transparenz am inländischen Immobilienmarkt, sondern ermögliche auch einen einfacheren Vergleich mit alternativen Anlagen wie Aktien oder festverzinsliche Wertpapiere.Das komme nicht nur institutionellen, sondern gerade auch Privatanlegern zugute.Vor allem aber: Für die Branche, so Hohmann, werde der Druck, der von dieser "Benchmark" ausgehe, "heilsam" sein.

Der Dix biete Investoren eine verläßliche Meßgrundlage für Investitionsentscheidungen, wirbt Hohmann.Auch beim Thema Rechenschaftslegung helfe der neue Index der Branche: "Wir sind in der Vergangenheit oft wegen Intransparenz angegriffen worden.Der Dix eröffnet uns jetzt die Möglichkeit, dem Vorwurf der Geheimniskrämerei entgegenzutreten".Denn die DID unterziehe alle gelieferten Daten einer Plausibilitätsprüfung.

Das ist ohne Zweifel zu begrüßen.Allerdings liefern bisher nur vier offene FondsGesellschaften (Despa, Degi, DGI und C.G.I) ihre Daten an die DID.Insbesondere kleinere Gesellschaften scheuen den Aufwand der umfangreichen Datenerhebung - oft mit dem Verweis, daß ihre Personalkapazitäten schon durch die Euro- und Jahrtausendumstellung gebunden seien.Zwei Fondsgesellschaften, die an der Testphase teilnahmen, sind nicht zuletzt deshalb wieder abgesprungen.So krankt der Dix noch an einer schmalen Basis.Alles in allem spiegelt er derzeit etwa zehn Prozent des von institutionellen Investoren gehaltenen Immobilienbestandes wider.Hohmann appelliert deshalb an die Kollegen: "Jeder, der nicht Daten an die DID liefert, setzt sich dem Vorwurf aus, daß er die Vergleichbarkeit scheut."

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