Immobilien : Immer die angemessene Miete im Blick Der neue Mietspiegel und warum er wichtig ist

Kai Althoetmar

Fast zwei Millionen Mietern flattert jedes Jahr eine Mieterhöhung in den Briefkasten. Ob eine Miete noch angemessen ist und was man für eine vergleichbare Wohnung an Miete zahlt, beantwortet ein Mietspiegel. Mietspiegel sind ein Abbild der Miethöhe, die in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde für einen Quadratmeter Wohnraum gezahlt wird. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete. Sie erscheinen seit 25 Jahren, mit Kriterien wie Lage, Wohnungsgröße, Baujahr und Ausstattung der Wohnung und der durchschnittlichen Miete je Quadratmeter. Die Preise geben nicht allein die aktuellen Marktmieten bei einer Neuvermietung an, sondern einen Mittelwert aus Mieten neu abgeschlossener Verträge und Bestandsmietverträgen, bei denen in den vergangenen vier Jahren die Miete erhöht wurde. Meist werden Mietspiegel im Zweijahrestakt aktualisiert.

Der letzte Berliner Mietspiegel datiert von 2003. Mitte 2005 soll ein neuer erscheinen. Im Oktober 2003 hatte die Hälfte der deutschen Kommunen mit mehr als 20000 Einwohnern einen Mietspiegel. Bei den Großstädten mit mehr als 100000 Einwohnern lag der Verbreitungsgrad bei 87 Prozent . Aufgestellt werden Mietspiegel von den Gemeinden, oft zusammen mit örtlichen Mieter- sowie Haus- und Grundeigentümervereinen. Die Gemeinden sind dem Gesetz nach verpflichtet, Mietspiegel aufzustellen, wenn Bedarf besteht und der damit verbundene Aufwand vertretbar ist.

Mietspiegel erfassen nur Mietshäuser mit mehr als drei Mietwohnungen. Sie gelten nur für frei finanzierte und nicht möbliert vermietete Altbau- und Neubauwohnungen, nicht für Sozialwohnungen, für die nur die reine Kostenmiete erhoben werden darf. Eigenheime gehen nicht in die Rechnung ein.

Mieter und Vermieter können die Höhe der Miete frei vereinbaren, wenn sie einen neuen Vertrag unterschreiben. Aber der Gesetzgeber schreibt Höchstgrenzen vor , um Mieter vor Wucher und Mietpreisüberhöhung zu schützen. Vermieter können sich auf den Mietspiegel berufen, wenn sie die Miete für eine frei finanzierte Wohnung erhöhen wollen. Andererseits dürfen nur Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert werden. Die ergibt sich aus dem Mietspiegel. Zudem gibt es eine zweite Obergrenze: die Kappungsgrenze. Sie legt fest, dass binnen drei Jahren die Miete um 20 Prozent steigen darf – bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist. Andernfalls liegt Mietpreisüberhöhung vor, und der Mieter kann zu viel bezahltes Geld vier Jahre lang zurückverlangen. Wucher beginnt, wenn der Eigentümer mehr als 50 Prozent aufschlägt.

Mietspiegel gelten nur dann als qualifiziert, wenn sie von der Gemeinde oder gemeinsam von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt werden. Sie dienen bei einer Mieterhöhung als Begründungsmittel und sind vor Gericht als Beweismittel von Bedeutung. Gibt es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter bei einer umstrittenen Mieterhöhung auf die Zahlen des Mietspiegels zurückgreifen.

Das wichtigste Kriterium einer Wohnung ist die Lage. Der in Mietspiegeln verwendete Begriff „einfache Lage“ ist negativ zu sehen. Gemeint sind Randlagen mit schlechter Verkehrsanbindung, weit entfernte Einkaufszentren oder starke Lärm- oder Geruchsbelästigung. Zu einer guten Wohnlage zählen aufgelockerte Bebauung, Bäume an Straßen oder in Gärten, ruhige Lage, kaum Lärm. Erhältlich sind Mietspiegel bei den Mietervereinen und den Grundbesitzervereinen. Auf der Internetseite des Senats kann man den Mietspiegel für jede Berliner Adresse abfragen.

www.mieterverein-berlin.de

www.stadtentwicklung.berlin.de

www.immoportal.de

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