Immobilien : Immer schön beweglich bleiben

Die Banken haben verstanden – und bieten mehr Möglichkeiten an, Baudarlehen flexibel zu tilgen

Thomas Hammer

Nicht nur Selbstständige haben ein schwankendes Einkommen, sondern auch so mancher Arbeitnehmerhaushalt. In einer geänderten Arbeitswelt kann das viele Gründe haben: Ob Nebenjobs, Gehaltsmodelle mit Erfolgsbeteiligung oder Teilzeitarbeit in wechselndem Umfang während der Erziehungszeit – in vielen Haushalten gleicht das Einkommen dem Wechsel von Ebbe und Flut. Wer in dieser Phase eine Baufinanzierung plant, hat es nicht leicht. Schwankungen beim Einkommen lassen sich zumindest auf den ersten Blick nur schwer mit den starren Rückzahlungsplänen eines Baudarlehens unter einen Hut bringen.

Doch für Häuslebauer mit schwankendem Einkommen gibt es einige Möglichkeiten, die Finanzierung beweglich zu halten, ohne dabei auf die Sicherheit fester Zinsen verzichten zu müssen. „Insgesamt sind die Kreditangebote für Bauherren flexibler geworden“, beobachten die Kreditexperten der Stiftung Warentest. Sondertilgungsklauseln, veränderbare Tilgungsanteile und gesplittete Finanzierungsmodelle zählen zu den gängigsten Möglichkeiten, sich finanziellen Spielraum beim Baudarlehen zu verschaffen.

Wenn eine Sondertilgungsklausel in den Kreditvertrag eingebaut wird, hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, jährlich bis zu einer bestimmten Obergrenze zusätzlich zu den regulären Monatsraten Extratilgungen zu leisten. „Ein Minimum an Sondertilgungsrecht ist bei vielen Anbietern ohne Extrakosten zu haben“, sagen die Berliner Tester. So bieten manche Banken die Möglichkeit, ohne Zinsaufschlag pro Jahr bis zu fünf Prozent der Kreditsumme zusätzlich tilgen zu können. Wer mehr Tilgungsrechte will, muss jedoch meist höhere Zinsen zahlen – „bei zehn Prozent Sondertilgung pro Jahr in der Regel ein Zinsaufschlag von rund 0,1 Prozentpunkten“, hat Max Herbst von der unabhängigen FMH Finanzberatung beobachtet. Wird das jährliche Kontingent bei den Sondertilgungen nicht ausgeschöpft, ist ein Übertrag auf das nächste Jahr in aller Regel nicht möglich. In diesem Fall werden die restlichen Ansprüche jeweils am Jahresende gestrichen.

Zusätzlich oder als Alternative zu Sondertilgungen bieten einige Kreditinstitute die Möglichkeit, während der Kreditlaufzeit die monatliche Rate zu verändern. Während im Standarddarlehensvertrag die zu Beginn festgelegte Monatsrate über die gesamte Laufzeit festgelegt wird, kann bei diesen Modellen die Rate nachträglich herauf- oder herabgesetzt werden. Damit kann der Bauherr entweder von Beginn an auf eine möglichst hohe Tilgung setzen und bei finanziellen Engpässen die Rate reduzieren, oder er beginnt mit einer vorsichtig kalkulierten Rate und schaltet bei vorhandener Liquididätsreserve nach einiger Zeit den Tilgungsturbo ein. Allerdings sind solche Änderungen meist nur ein- bis zweimal während der Zinsbindungsfrist möglich.

Wenn eine Bank besonders günstige Zinsen bietet, aber sowohl Sondertilgungen als auch Ratenänderungen verweigert, bleibt die Splittung des Darlehens als Alternative. Hierbei werden beispielsweise zwei Drittel des Darlehens zinsgünstig und ohne größere Tilgungsoptionen vereinbart, während der Rest des Kredites so flexibel wie möglich gestaltet wird. Dank des günstigen Hauptdarlehens bleiben die Gesamtkosten vergleichsweise niedrig, während zumindest in begrenztem Umfang finanzieller Spielraum erhalten bleibt. „Bei solchen Modellen sollte jedoch die Zinsbindungsfrist einheitlich bleiben, da sonst der Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung fast unmöglich wird“, empfiehlt Finanzierungsberater Max Herbst.

Flexibilität bei der Rückzahlung ist grundsätzlich empfehlenswert, weil damit auch bei schwankendem Einkommen die Rückzahlung des Baudarlehens schnellstmöglich erfolgen kann. Selbst wenn die Zinssätze etwas höher liegen als bei einem starren Darlehen, kommen Kreditnehmer mit dieser Strategie am Ende oft günstiger weg, sagt die Verbraucherzentrale Hessen: „Je schneller der Kredit zurückgezahlt wird, umso niedriger ist auch die Gesamtsumme der zu zahlenden Zinsen.“

Wer in dieser Hinsicht besonders hohe Anforderungen hat, stößt indes bei der Anbieterauswahl an Grenzen. Zwar bieten viele Filial- und Direktbanken zumindst in begrenztem Umfang von vornherein Sondertilgungen und Änderungen bei der Tilgungshöhe an. Doch für den Bedarf von Karl Geisler (Name geändert) genügte die Flexibilität der standardisierten Darlehensmodelle nicht.

„Meine Maßgabe für die Finanzierung war, eine vermietete Wohnung in acht bis spätestens zehn Jahren schuldenfrei zu bekommen“, beschreibt der 52-Jährige seine Anforderungen. Weil jedoch ein Teil seines Einkommens erfolgsabhängig ausfiel, benötigte Geisler eine Kombination aus hoher Anfangstilgung und weit überdurchschnittlichen Sondertilgungsoptionen. Am Ende war es eine kleine Filialbank, die für ihn das optimale Finanzierungsmodell konstruierte. „Zwar hat diese Bank auf den ersten Blick einen höheren Effektivzins verlangt als die Wettbewerber“, sagt Geisler, „aber durch die beweglichen Tilgungsmöglichkeiten war es am Ende die günstigere Lösung.“

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