Immobilien : Immobilien 2005 – ein Ausblick

Im Jahr 2004 gerieten die Preise für Grundeigentum erneut unter Druck. Auch in Berlin. Eine Trendwende ist nicht in Sicht. Dafür sprechen wichtige Faktoren, die den Markt bestimmen

Ralf Schönball

Das vergangene Jahr war ein gutes Jahr – für Mieter und Käufer von Immobilien. Und auch im neuen Jahr bleibt es aller Voraussicht nach dabei. Dafür sprechen die wichtigsten Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen: Angebot und Nachfrage natürlich, aber auch Zinsen und Gebühren, Gesetze und Gerichtsurteile sowie die Konjunktur.

Die Eigenheimzulage . Sie wird voraussichtlich stark gekürzt oder ganz gestrichen. Zwar verhinderte die Opposition durch ihre Mehrheit im Bundesrat diese Pläne im vergangenen Jahr. Doch derzeit sucht der Vermittlungsausschuss nach einem Kompromiss. Viele Experten rechnen mittelfristig mit der Streichung der Subvention wegen der leeren Kassen des Bundes. Die Folge einer Streichung: Die Preise von Wohnungen und Eigenheimen geraten zusätzlich unter Druck. Denn: Die Realeinkommen der Deutschen steigen nicht mehr. Ohne Eigenheimzulage reichen bei vielen die Löhne nicht aus für den Erwerb eigener vier Wände – es sei denn, Verkäufer bieten ihre Objekte billiger an als bisher.

Die Baugeldzinsen . Die Kosten für einen Kredit zum Erwerb von Wohneigentum sind so niedrig wie noch nie. Als unwahrscheinlich gilt, dass die Zinsen mittelfristig weiter fallen könnten – im Gegenteil. Im ersten Halbjahr ist zwar noch nicht mit deutlich steigenden Zinsen zu rechnen. Das könnte sich mittelfristig allerdings ändern. Denn die Staatsverschuldung wächst, und der Bankenverband befürchtet, dass Deutschland und Frankreich den Stabilitätspakt noch stärker durchlöchern werden. Dann wäre mit einer Zinswende zu rechnen, denn die Inflation würde steigen und damit auch die Kosten für Kredite.

Zwangsversteigerungen . Bereits im Jahr 2004 wurden Rekordzahlen bei den Zwangsversteigerungen von Immobilien gemeldet, und die Experten rechnen auch in diesem Jahr mit einer ähnlich hohen Zahl. Die Hauptstadt ist mit rund 3430 Zwangsversteigerungen von Immobilien im Jahr 2004 eine Hochburg der Pleiten – nur in Leipzig gingen mehr Objekte in die Insolvenz. Die große Zahl von Zwangsversteigerungen erhöht das Angebot am Markt um Immobilien zu sehr niedrigen Preisen.

Hartz IV . Auf Grundlage des neuen Gesetzes, das nunmehr in Kraft ist, sind den Ämtern Obergrenzen bei den ausgezahlten Miethilfen vorgegeben. Dies gilt für den Preis als auch für die Größe der Wohnung eines Leistungsempfängers. Wer in einer zu großen oder zu teuren Wohnung lebt, muss umziehen. Aufgrund der hohen Arbeitslosigkeit in Berlin (rund 17 Prozent) ist deshalb mittelfristig mit einer größeren Nachfrage nach billigen Immobilien zu rechnen. Davon gibt es genug. Rund 100000 Wohnungen stehen leer. Dies waren bisher vorrangig Objekte mit schlechtem Wohnwert. Doch diese dürften wegen Hartz IV künftig wieder stärker nachgefragt werden – auf Kosten von Wohnungen mit gutem Standard und höheren Mieten.

Steigende Nebenkosten . Die Energieversorger erhöhen ihre Preise. Wasser und Müllabfuhr werden teurer. Diese Kosten können zwar auf die Wohnungsnutzer umgelegt werden. Doch viele Mieter werden nicht mitspielen. Denn diese orientieren sich an den Gesamtkosten ihrer Wohnung. Steigen diese zu schnell, zu hoch, dann ziehen die Nutzer um – Angebote gibt es genug. Die Folge steigender Nebenkosten für Eigentümer: Sie können die Nettokaltmieten nicht anheben, sondern müssen sie gegebenenfalls senken.

Höhere Lasten für Grundeigentümer . Der Mietermarkt hat für Hauseigentümer unerwünschte Folgen: Leer stehende Wohnungen und Büros müssen sie mit größerem Aufwand modernisieren, um neue Mieter zu finden. Und: Der Gesetzgeber schreibt immer strengere Standards für die Sanierung und Instandhaltung von Altbauten vor. Zum Beispiel durch die Energieeinsparverordnung, die unter anderem eine Erneuerung der vor 1979 eingebauten Heizkessel vorschreibt. Parallel dazu werden Förderungen gestrichen; So hat die KfW-Mittelstandsbank das „Modernisierungsprogramm 2003“ Ende 2004 ersatzlos gestrichen.

Wegfall der Anschlussförderung . Das Oberverwaltungsgericht hat entschieden: Das Land Berlin muss nach 15 Jahren Förderung die Eigentümer von Sozialbauwohnungen nicht weitere 15 Jahre mit Steuergeldern bezuschussen. Zwar ist eine Revision zugelassen – und die Wohnungsunternehmen werden diesen Rechtsweg beschreiten. Dennoch wird das Land laufende Zahlungen nun einstellen. Die Folge für Grundeigentümer: Sie müssten die Mieten drastisch erhöhen, um die Zinsen für ihre Kredite zahlen zu können. Da dies aufgrund des entspannten Wohnungsmarktes nicht möglich ist, drohen Insolvenzen. Die Folge: Banken müssen Kredite abschreiben, Immobilien kommen unter den Hammer, das Angebot wächst, und die Preise sinken.

Wer eine Immobilie in Berlin kaufen will, hat 2005 beste Voraussetzungen. Das Angebot bleibt groß – und die Preise deshalb unter Druck. Hierfür spricht auch die Bevölkerungszahl: Viel Zuzug gibt es nicht. Sollten die Zinsen jedoch steigen, würde Wohneigentum wieder teurer.

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