Immobilienkauf : Parteien streiten über Senkung der Baunebenkosten

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten: Welche Positionen könnten Entlastungen bringen?

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Beim Erwerb einer Wohnung werden Notarkosten und Grundbucheinträge bislang prozentual am Kaufpreis berechnet.
Beim Erwerb einer Wohnung werden Notarkosten und Grundbucheinträge bislang prozentual am Kaufpreis berechnet.Foto: imago

Die Einnahmen der Länder durch die Grunderwerbsteuer sind auf ein neues Rekordhoch geklettert. Nach Schätzungen des Bundesfinanzministeriums kassierten die Länder im abgelaufenen Jahr erstmals mehr als zwölf Milliarden Euro durch die Grunderwerbsteuer und damit doppelt so viel wie noch vor fünf Jahren. Ein Ende ist nicht in Sicht: Am 1. Januar erhöhte Thüringen die Grunderwerbsteuer von fünf auf 6,5 Prozent.

Die Einnahmen durch die Grunderwerbsteuer sind im ersten Halbjahr 2016 auf einen neuen Rekordwert von 6,7 Milliarden Euro geklettert. Damit sind sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 16 Prozent angestiegen, teilte der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. mit.

„Es kann nicht sein, dass Länder und Kommunen über immer höhere Grunderwerbsteuern ihre klammen Kassen füllen und das Wohnen für die Menschen immer teurer machen“, sagte dazu BFW-Präsident Andreas Ibel. „Der Erwerb von Wohneigentum und die Bildung einer Altersvorsorge ist dadurch für viele Menschen nicht mehr möglich. Die Grunderwerbsteuer muss bundesweit endlich wieder auf ein investitionsfreundliches Niveau gesenkt werden!“

Fast alle Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer erhöht

Seit der Föderalismusreform 2006 sind die Bundesländer berechtigt, den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst zu bestimmen. Seitdem hat sich die Steuer für die Länder zu einer lukrativen Einnahmequelle entwickelt und wurde 27 mal erhöht. „Die durchaus richtigen und notwendigen Pläne von Union und SPD, den Erwerb von Wohneigentum zu fördern, werden durch diesen Erhöhungswettlauf schon von vornherein ad absurdum geführt“, kritisiert der Verbandsvertreter.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt beim Erwerb eines Grundstücks an. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und steht den Bundesländern zu, die diese an die Kommunen weiterreichen können. Die Bundesländer haben zudem die Befugnis zur Bestimmung des Grunderwerbsteuersatzes. Fast alle Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren erhöht. Der herkömmliche Satz von 3,5 Prozent gilt nur noch in Bayern und Sachsen.

Aktuell liegt die Grunderwerbsteuer in Hamburg bei vier Prozent und in Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Niedersachsen, sowie Sachsen-Anhalt bei fünf Prozent. In Berlin und Hessen fallen sechs Prozent an; in Saarland, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und nun auch in Thüringen der Spitzensatz von 6,5 Prozent.

Die hohen Kosten reduzieren das Eigenkapital und verteuern damit die Finanzierung für den Käufer. Eine Senkung der Baunebenkosten scheint dringend geboten, doch CDU und SPD konzentrieren sich aktuell auf andere Stellschrauben.

Beim Grundbucheintrag sollte es eine Pauschale geben

Die SPD will Wohnungskäufer künftig bei teuren Nebenkosten für Notar- und Grundbucheinträge entlasten. So sollen die bislang in Prozentsätzen an der Kaufsumme berechneten Gebühren durch Pauschalen gedeckelt werden. Bislang werden Notarkosten und Grundbucheinträge prozentual am Kaufpreis berechnet. Bei den Nebenkosten werden derzeit beim Kauf einer Wohnung etwa 1,5 Prozent für den Notar fällig. „Da es sich um eine Standardleistung handelt, wollen wir künftig beim Erwerb selbst genutzten Wohnraums eine Pauschale gesetzlich festschreiben“, fordert die SPD in einem entsprechenden Papier, das in dieser Woche öffentlich wurde.

Auch beim Grundbucheintrag sollte es eine Pauschale geben. Hier beträgt die Gebühr etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Geplant ist zudem die Einführung des Bestellerprinzips bei Immobilienverkäufen über einen Makler.

Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. begrüßte einer Mitteilung zufolge die Initiative der SPD, den Wohnungskauf zu unterstützen, verweist aber auf einen falschen Ansatz. „Die Erwerbsnebenkosten in Deutschland werden vor allem durch die konstant wachsenden Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer beeinflusst. In einigen Bundesländern müssen bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer abgeführt werden. Zur generellen Attraktivitätssteigerung von Wohneigentum sollte also vorrangig an dieser Stellschraube gedreht werden“, sagte Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Gleiche Pauschalen sind nicht immer sinnvoll

Ähnlich erklärte sich Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion: „Die SPD hat in 13 von 16 Bundesländern Regierungsverantwortung, hier könnte sie sofort eine Senkung der Grunderwerbsteuer umsetzen.“ Luczack machte in einer Mitteilung den Vorschlag, einen Grundfreibetrag bei der Grunderwerbsteuer in Höhe von 100 000 Euro beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum festzuschreiben. Mehr noch: „Für jedes Kind im Haushalt sollte der Freibetrag um weitere 50 000 Euro erhöht werden.“

Den Pauschalen erteilte Luczak, der für Tempelhof-Schöneberg im Deutschen Bundestag sitzt, indes keine Absage. Pauschalen für die Kosten bei Notar- und Grundbucheinträgen seien denkbar, aber: „Es darf nicht sein, dass für eine Fünf-Millionen-Villa die gleiche Pauschale gezahlt werden muss wie beim Kauf einer kleinen Wohnung. In aller Regel sind bei großen Immobilien auch die Vertragsmodalitäten deutlich komplexer und die Vertragsgestaltung für den Notar daher aufwändiger.“

Auch die Beschränkung der Pauschalen auf selbstgenutzte Immobilien greife zu kurz. Wenn ein Eigentümer eine Immobilie erwerbe, um sie anschließend zu vermieten, dann verteuerten hohe Baunebenkosten letztlich die Miete, gab Luczak abschließend zu bedenken.

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