Immobilienkauf : Vorsicht bei der Maklerklausel

Auf Käufer können weitere Kosten zukommen, wenn Formulierungen unklar sind.

Berit Waschatz
Vor Vertragsabschluss sollten sich Immobilienkäufer von einem Notar über jede Klausel und ihre Folgen aufklären lassen.
Vor Vertragsabschluss sollten sich Immobilienkäufer von einem Notar über jede Klausel und ihre Folgen aufklären lassen.Foto: imago

Ob Haus, Wohnung oder Grundstück – beim Immobilienkauf ist oft ein Makler zur Stelle und verlangt für seine Vermittlung eine Courtage. Um sich diese zu sichern, wollen einige Makler ihren Anspruch in einer Klausel im Kaufvertrag festhalten. „Die Maklerklausel ist eine Erklärung innerhalb des notariellen Kaufvertrags, dass der Makler vom Käufer oder Verkäufer eine Provision erhält“, erklärt Rechtsanwalt und Notar Andreas Kühnelt aus Kiel. Die Höhe der Courtage hängt in der Regel vom Kaufpreis ab. Doch Vorsicht: Wenn die Klausel nicht richtig formuliert ist, kann das unter Umständen den Verkehrswert des Objekts erhöhen. Auf Käufer können dann weitere Kosten zukommen.

Steht im notariellen Kaufvertrag etwa folgende Klausel: „Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung der Maklercourtage in Höhe von 30 000 Euro an die Maklerfirma XY“, wird es für den Käufer noch einmal teurer. Denn damit erhöht sich der Vertragswert. „Als Folge steigen Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, da diese prozentual auf die Verkaufssumme berechnet wird“, warnt die Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Auch wenn die Maklercourtage nur als Prozentangabe angegeben wird, steigt der Vertragswert und damit die Nebenkosten.

Vorsicht ist auch bei folgender Formulierung geboten: „Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 30 000 Euro an die Maklerfirma XY und unterwirft sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der Maklerfirma gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.“ In diesem Fall erhält der Makler einen vollstreckungsfähigen Titel.

Nach Ansicht der Notarkammer ist diese Klausel nicht angemessen und widerspricht „den guten Sitten“. Käufer sollten sich daher weigern, einen Vertrag mit einer solchen Klausel zu unterschreiben. „Diese Klausel ist aber auch eher ungewöhnlich“, sagt Notar Kühnelt.

Die Notarkammer rät außerdem von dieser Formulierung ab: „Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 30 000 Euro an die Maklerfirma XY. Der Käufer verzichtet auf eventuelle Schadenersatzansprüche aus der Prospekthaftung und versichert, dass dieser heutige Kaufvertrag in keinem Punkt von den Angaben abweicht, die der Makler vor Vertragsschluss gegenüber dem Käufer gemacht hat. Zusagen irgendwelcher Art hat der Makler nicht gemacht.“ Mit der Unterzeichnung eines solchen Vertrages erteile der Käufer dem Makler einen Freifahrtschein, warnt die Notarkammer. Der Käufer hat keine Chance mehr, Schadenersatz zu verlangen, sollte sich später herausstellen, dass der Makler nicht ordentlich beraten hat.

Vereinbarung über eine Provision gehört nicht in den notariellen Kaufvertrag

Unproblematisch ist hingegen diese Klausel: „Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung der Maklerfirma XY zustande gekommen.“ Damit besitzt der Makler eine Grundlage, mit der er seine Courtage einfordern kann, wenn er seine Leistungen erbracht hat. „Für den Käufer bedeutet sie wiederum keine höheren Nebenkosten“, erklärt Notar Kühnelt.

Nach Ansicht des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland gehört die Vereinbarung über eine Provision dennoch nicht in den notariellen Kaufvertrag. Bei einer falschen Formulierung erhöhe sich die Bemessungsgrundlage, und das bringt Nachteile für den Käufer mit sich. „Da sollte man mit dem Makler außerhalb des Kaufvertrages eine Sonderregelung treffen“, rät Verbandsexperte Stefan Walter. Völlig unnötig ist die Maklerklausel ohnehin, wenn der Makler bereits in der Verkaufsanzeige darauf hingewiesen hat, dass er vom Käufer eine Provision in bestimmter Höhe verlangt.

In einem anderen Fall wiederum kommt der Käufer nicht um die Maklerklausel herum: Wenn der Verkäufer mit dem Makler einen Vertrag geschlossen hat, aber der Verkäufer dem Käufer zugleich die Bedingung stellt, mit dem Kauf auch Teile der Maklerprovision zu übernehmen. „Das ist eine Verpflichtung, die der Käufer gegenüber dem Verkäufer hat, und die gehört dann auch in den Kaufvertrag, sonst ist er unwirksam“, sagt Kühnelt. Damit steigen dann aber die Nebenkosten.

Käufer von Grundstücken oder Immobilien sollten wachsam sein und sich von einem Notar ausführlich beraten lassen, bevor sie einen Kaufvertrag mit Maklerklausel unterschreiben, damit es keine bösen Überraschungen gibt. „Der Notar muss über jede Klausel und ihre Folgen aufklären“, sagt Kühnelt. Außerdem beurkundet er nur das, was die Vertragsparteien wünschen – und das sind lediglich der Käufer und der Verkäufer. Der Makler ist keine Vertragspartei, und der Notar nicht sein Interessensvertreter.

Vorsicht auch beim Vorkaufsrecht, bei dem auch eine Maklerklausel Mehrkosten mit sich bringen kann. Übt beispielsweise ein Mieter sein Vorkaufsrecht aus, muss er grundsätzlich dieselben Leistungen erbringen wie der Erstkäufer. Hat dieser einer Maklerklausel zugestimmt, kann das auch für den Vorkaufsberechtigten bedeuten, dass er die Provision zusätzlich zum Kaufpreis zahlen muss, entschied der Bundesgerichtshof bereits 1995 (Az.: III ZR 34/5). Ein Vorkaufsrecht kann sich aus gesetzlichen Bestimmungen ergeben oder vertraglich vereinbart werden. (dpa)

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