Immobilienkredite : "Wer keine Kinder hat, bekommt keine Chance"

Angehörige der Generation 50plus kommen nur schwer an ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie. Und es soll noch schwerer werden, jedenfalls wenn es nach dem Ausschuss für Finanzstabilität geht.

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Für viele Ältere führt kaum noch ein Weg zum eigenen Haus.
Für viele Ältere führt kaum noch ein Weg zum eigenen Haus.Foto: imago/Eckhard Stengel

Anleger flüchten in Betongold, Hunderttausende Flüchtlinge müssen untergebracht werden. Die Zahl der Baugenehmigungen steigt und steigt – ein Indiz dafür, dass die Bautätigkeit auch in den kommenden Monaten intensiv bleibt. Zwar profitieren strukturschwache Regionen nicht von der Entwicklung. Aber sonst?

Aber sonst scheint es doch vor allem Gewinner zu geben: Die Banken, die Kredite vergeben, zum Beispiel. Von April bis Juni vergaben Kreditinstitute nach Angaben der Bundesbank 3,8 Prozent mehr Immobilienkredite als im Vorjahreszeitraum. Folglich hat auch die Bauindustrie alle Hände voll zu tun: Die Betriebe meldeten im ersten Halbjahr ein Orderplus von 21,3 Prozent und eine Umsatzsteigerung von 16,8 Prozent. Verkäufer von Wohneigentum dürfen sich über hohe Verkaufspreise freuen, Hausbauer über niedrige Bauzinsen.

Wie aber ist es um die „Silver Ager“ bestellt, die im Alter von 50 oder 55 Jahren und mehr ihre Altersvorsorge mithilfe einer neu erworbenen –  oder neu gebauten – Immobilie absichern wollen?

"Gern werden die Kinder in die Absicherung mit einbezogen"

 „Für ältere Menschen hat sich die Finanzierung von Wohneigentum seit März deutlich erschwert“, sagt Immobilienmakler Nikolaus Ziegert, Geschäftsführer der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting in Berlin. „Wer heute 55 ist, muss in der Regel wenigstens 40 Prozent des Immobilienwertes selbst finanzieren, um überhaupt ein Darlehen zu bekommen. Hinzu kommen Tilgungsraten von wenigstens drei Prozent und gern werden die Kinder in die Absicherung mit einbezogen. Wir haben jedenfalls Fälle, bei denen die Bank auch die Einkommensnachweise der Kinder haben wollte, bevor sie ihre Zusage gegeben hat.“

Die Finanzbranche warnt bereits davor, dass verschärfte Bestimmungen die Vergabe von Immobilienkrediten bremsen könnten. Wie berichtet, müssen die Institute seit Ende März die Kreditwürdigkeit von Kunden genauer prüfen. Zwar haben Verbraucherschützer bislang keine Hinweise, dass Kreditwünsche im großen Stil abgelehnt werden. Doch mehrere Sparkassenverbände vermeldeten einen Einbruch der Immobilien-Darlehenszusagen um zehn bis zwanzig Prozent im zweiten Quartal. „Was vom Gesetzgeber als Verbraucherschutz gedacht ist, verhindert tatsächlich in vielen Fällen eine wirksame Altersvorsorge“, sagt Ziegert.

Eine eigene Immobilie dagegen kann zu gesicherten Lebensverhältnissen beitragen und ein Abrutschen in die Sozialhilfe verhindern.

 Die Gesetzeslage könnte sich nun aber – nicht nur für Immobilienkäufer ab 50 – weiter verschärfen. Während ältere Menschen durch die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland bereits erhebliche Schwierigkeiten haben, Immobilienkredite zu erhalten, könnten nun geplante Maßnahmen der makroprudenziellen Aufsicht die Lage verschärfen. Als makroprudenziell wird die Überwachung der Stabilität des Finanzsystems im Gesamten bezeichnet.

„Sie wären ein weiterer Hemmschuh für die Kreditvergabe“, sagt auf Anfrage Rüdiger Mrotzek, Vorsitzender des Ausschusses Finanzierung im Zentralen Immobilien Ausschuss ZIA, der zu den großen  Dachverbänden der Branche gehört. „Neue Verschärfungen sind so kurz nach der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie viel zu übereilt.“ Was genau ist geplant?

Obergrenze für die Relation von Gesamtverschuldung und Einkommen

In einem 25-seitigen Papier empfiehlt der Ausschuss für Finanzstabilität weitere Regeln für die Darlehensvergabe bei Wohnimmobilien. Der beim Bundesministerium der Finanzen errichtete Ausschuss befürwortet zum Beispiel „eine Obergrenze für den Schuldendienst aus allen Darlehensverpflichtungen eines Schuldners im Verhältnis zu seinem Einkommen, bzw. seinem Mittelzufluss, die die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Darlehens senken kann“. 

Zweitens empfiehlt er „eine Obergrenze für die Gesamtverschuldungs-Einkommens-Relation, die die Summe aller Verbindlichkeiten eines Schuldners in Relation zu seinem Einkommen bzw. seinem Mittelzufluss“.

Durch diese Obergrenzen soll die Wahrscheinlichkeit privater oder gewerblicher Insolvenzen verhindert werden, die das Finanzsystem, respektive dessen Stabilität ins Wanken bringen könnten. In die Trickkiste wollen die Regulierer auch eine Obergrenze für den Quotienten aus dem gesamten Fremdkapitalvolumen einer Wohnimmobilienfinanzierung und dem Marktwert der als Sicherheit verwendeten Wohnimmobilien packen.

Dadurch sollen die Banken abgesichert werden –  auch durch die „Vorgabe eines Zeitraums, innerhalb dessen ein bestimmter Bruchteil eines Darlehens spätestens amortisiert werden muss bzw. bei endfälligen Darlehen, die Vorgabe einer maximalen Laufzeit“. Es sollen Höchstbeträge für Darlehen festgelegt werden, Obergrenzen für Fremdkapitalfinanzierungen undsoweiterundsofort.

Zum Empfehlungspaket gehört es verständlicherweise, Rechtsgrundlagen zu schaffen, um die Daten von gewerblichen Darlehensgebern „zu Analyse- und Überwachungszwecken“  zu erheben. Ohne angemessene Sanktionen „bei Nichteinhaltung von Beschränkungen“ geht es natürlich nicht im Finanzsystem.

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