Immobilienrecht: Heimweg durch Nachbars Garten

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind eine junge Familie und suchen seit geraumer Zeit ein Baugrundstück für ein Einfamilienhaus im Berliner Umland. In einem Wohnpark vor den Toren Berlins haben wir ein schönes Grundstück gefunden, das jedoch so groß ist, dass es mit drei Einfamilienhäusern bebaut werden soll. Da die drei Häuser dann hintereinander angeordnet würden, müsste die Zuwegung über die Grundstücke der beiden vorderen Eigentümer führen. Wir überlegen nun, für welches der drei Teilgrundstücke wir uns entscheiden sollen. Was raten Sie? Welche Vor- und Nachteile sind gegeneinander abzuwägen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Unterteilt man ein Baugrundstück in mehrere Teilgrundstücke und möchte diese untereinander erschließen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Wird das Grundstück ideell geteilt, gehören in der Regel die Erschließungsflächen allen beteiligten Grundstückseigentümern. Sie müssen sie gemeinschaftlich pflegen und instand halten. Sind hingegen die Grundstücke real geteilt, müssen der erste und der zweite Grundstückseigentümer dem dritten im Bunde ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gestatten. Dieses Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wird bereits bei der Teilung der Grundstücke in die jeweiligen Grundbücher mit eingetragen. Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht regelt sich nach § 940 und ist mit Rechten und Pflichten der beteiligten Eigentümer verbunden. Die Rechte können jedoch sehr unterschiedlich gestaltet sein. Es ist durchaus möglich, dass Sie für den Fall des Erwerbs des dritten Teilgrundstücks von jeglicher Instandhaltung, Pflege und Wartung des Zufahrtsweges befreit sind. Das wäre die komfortabelste Geh-, Fahr- und Leitungsrechtssituation, auf die Sie achten sollten, wenn Sie die dritte Parzelle erwerben möchten. Die Zufahrt muss für übliche Fahrzeuggrößen passierbar sein und auch im Havariefall durch Feuerwehr und Krankenwagen genutzt werden können. Wird ein Fahrzeug in der Zufahrt abgestellt, um es zu be- oder entladen, müsste man dies schon mit den Nachbarn im Vorfeld vereinbaren. Sie dürfen Ihr Fahrzeug auf dem Weg nicht dauerhaft abstellen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die übliche Nutzung von Grundstücken mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ist häufig eingeschränkt und wirkt oft verkehrswertmindernd. Da das Zusammenleben der beteiligten Nachbarn ein Höchstmaß an menschlicher Toleranz erfordert, sind solche Grundstücksbedingungen häufig Anlass für Nachbarschaftsstreit. In Ihrem Fall ist das dritte Grundstück das ungestörteste. Bitte beachten Sie, falls Sie sich für das erste oder zweite Grundstück entscheiden, dass im schlimmsten Fall nicht nur alle ihre Nachbarn, sondern auch deren Besucher an Ihrem Grundstück ohne Einschränkung vorbeispazieren und vorbeifahren dürfen. Sollte die Grundbuchregelung vorschreiben, dass Sie bei Erwerb des dritten Grundstücks auch noch für die Pflege und den Erhalt der Zuwegung aufkommen müssen, würde ich mich nach einem anderen Grundstück umschauen.

Stephen-M. Dworok, Bausachverständiger