Immobilien: Investoren trimmen den Büromarkt auf Erfolg Unternehmen vieler Branchen sind

Flächen auf dem Berliner Büromarkt sind gefragt wie lange nicht mehr. Das geht aus aktuellen Zahlen von BNP Paribas Real Estate, einem der führenden Beratungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, sowie der Immobilienberater CBRE und Jones Lang LaSalle für das Jahr 2011 hervor. Eine gestiegene Flächennachfrage und historisch niedrige Fertigstellungszahlen trugen dazu bei, dass der Leerstand in der Hauptstadt zurückgeht und die Mieten für erstklassige Büroimmobilien steigen.

Nach Angaben des Immobiliendienstleisters CBRE summierte sich der Flächenumsatz am Berliner Büromarkt auf 558 000 Quadratmeter zum Ende des Jahres. Damit wurde das Vorjahresergebnis von 510 100 Quadratmetern um gut neun Prozent übertroffen und das Rekordergebnis von 2006 mit 559 700 Quadratmetern Umsatz nur knapp verfehlt. BNP Paribas Real Estate kommt auf ähnliche Zahlen und spricht von 550 000 Quadratmetern Fläche, die im vergangenen Jahr umgesetzt wurden. Der Immobilienberater spricht wie Jones Lang LaSalle vom zweitbesten Ergebnis der vergangenen zehn Jahre.

„Ein noch höheres Volumen wurde lediglich 2006 erreicht, was jedoch vor allem am Großabschluss des Bundesnachrichtendienstes über 120 000 Quadratmeter lag“, erläutert Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. „2011 wurde dagegen mit dem Vertrag der Daimler AG über 26 700 Quadratmeter in Kreuzberg/Friedrichshain nur ein Abschluss mit mehr als 20 000 Quadratmetern registriert.“ Insgesamt basiere der Umsatz auf einer sehr guten Nachfrage über alle Größenklassen und Branchen. Die guten Rahmenbedingungen haben sich demnach auch auf die Spitzenmiete ausgewirkt, die um gut zwei Prozent gestiegen ist.

Die Topcitylagen waren den Angaben zufolge deutlich gefragter als noch vor einem Jahr (Top-City-West: plus 69 Prozent auf 29 500, Top-City-Ost: plus 52 Prozent auf 60 000 Quadratmeter). Den größten Anteil am Flächenumsatz hatten die Cityzonen (vor allem Charlottenburg mit 62 000, das Regierungsviertel mit 45 000 und der Hackesche Markt mit 35 000 Quadratmetern), obwohl sie leichte Einbußen verzeichneten. Großabschlüsse von mehr als 5000 Quadratmetern machten im Gegensatz zu 2010 nur gut 30 Prozent des Ergebnisses aus (minus 20,5 Prozentpunkte). Deutlich mehr Bewegung fand in den Größenklassen von 500 bis 5000 Quadratmetern statt.

„Die anhaltend positive Entwicklung der Berliner Wirtschaft bescherte dem Berliner Büromarkt eines seiner erfolgreichsten Jahre. Zahlreiche Unternehmen siedelten sich neu in der Stadt an oder haben ihren Standort erweitert“, sagt Matthias Hauff, CBRE-Chef in Berlin. Die große Flächennachfrage von Unternehmen aus dem Bereich Neue Medien und Internet spiegele die Attraktivität Berlins als Standort sowohl für Startups als auch für etablierte Unternehmen dieser Branche wider. Beispielhaft hierfür stehen die Internetdienstleister Amazon und Groupon, die sich am Standort niedergelassen beziehungsweise expandiert haben. „Berlin etabliert sich immer weiter als europäische Metropole für Internetdienstleistungen“, sagt Hauff.

Ähnlich äußert sich Jan Hübler, Leiter Bürovermietung bei Jones Lang LaSalle Berlin: „Die Top 5 mit unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleistern, Unternehmen aus dem Bereich Ausbildung, Gesundheit/Soziales sowie der Industrie und Neuen Medien tun sich allesamt durch expandierende Firmen hervor und decken fast 70 Prozent des Umsatzvolumens ab. Die öffentliche Hand, meist Berlins Umsatztreiber, kommt nur auf einen Anteil von drei Prozent.“

Nach Angaben von BNP Paribas Real Estate hat sich der kontinuierliche Leerstandsabbau auch im Laufe des vergangenen Jahres fortgesetzt; der Leerstand sei um sieben Prozent auf 1,25 Millionen Quadratmeter gesunken. Vor allem die besonders nachgefragten modernen Flächen wurden verstärkt abgenommen, weshalb sie nur noch einen Anteil von knapp 26 Prozent am Gesamtleerstand haben. Aktuell liegt die Leerstandsrate bei 6,6 Prozent.

Mit einem Rückgang um 32 Prozent war der Leerstandsabbau laut BNP Paribas Real Estate in der Top-City-Ost am höchsten. An die Spitze der Teilmärkte mit den größten Leerständen rutscht die Citylage Charlottenburg mit 116 000 Quadratmetern.

„Der Berliner Büromarkt zeigte sich 2011 weitgehend unbeeindruckt von der Finanz- und Währungskrise“, sagt Jan Dohrwardt. Bei den Flächen im Bau beobachtete BNP Paribas Real Estate im Jahresverlauf 2011 ein Anstieg um gut 13 Prozent. Die meisten verfügbaren Flächen im Bau befinden sich am Hackeschen Markt (26 000 Quadratmeter) und in der Top-City-West (23 000 Quadratmeter). Im übrigen Stadtgebiet stehen insgesamt weitere 20 000 Quadratmeter in Projekten zur Anmietung zur Verfügung.

Hohe Nachfrage zeichnet sich auch für 2012 ab. „Aufgrund der Ungewissheit hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ist davon auszugehen, dass Projektentwickler spekulative Projekte eher zurückhaltend angehen werden. Die damit anhaltend geringe Verfügbarkeit der Flächen im Bau sollte sich positiv auf den Leerstandsabbau auswirken“, sagt Dohrwardt. Ob noch Steigerungen bei der Spitzenmiete durchgesetzt werden können, sei jedoch unabsehbar. Aus derzeitiger Sicht sei ein Verfestigen auf dem erreichten Niveau das wahrscheinlichste Szenario. Eins bleibe dennoch sicher: Großvolumige Transaktionen seien bereits im Gespräch, so dass ein erneutes Überschreiten der 500 000-Quadratmeter-Schwelle möglich erscheine.

Dank der durchweg hohen Nachfrage im gesamten Marktgebiet ist auch die Höchstmiete noch einmal gestiegen und liegt zum Jahresende 2011 mit 22 Euro pro Quadratmeter um zwei Prozent über dem Vorjahresniveau. Erzielt wird sie wie zuvor in der Topcitylage Potsdamer/Leipziger Platz. Aber auch die übrigen Teilmärkte haben sich nahezu ausnahmslos positiv entwickelt: In der City liegen die Spitzenmieten je nach Teilmarkt zwischen 11 und 17,50 Euro pro Quadratmeter. Daneben waren auch bei den Durchschnittsmieten mitunter hohe Zuwächse zu verzeichnen: In der Top-City-Ost stiegen die Preise um 11 Prozent auf 17,50 Euro pro Quadratmeter.