Immobilien: Kirche zu verkaufen

Die wirtschaftliche Not ist groß, doch das Rettende in der Gefahr naht: Die katholische Kirche wird Millionen erlösen beim Verkauf eines großen Teils ihres Grundeigentums. Kirchen und Pfarrhäuser sind darunter, in den Städten gibt es Gemeindehäuser, auf dem Land Grundstücke und sogar Mehrfamilienhäuser sind zu haben. Ein großes Immobilienangebot hat auch die evangelische Kirche, denn die Zahl deren Gemeindemitglieder geht ebenfalls zurück. Auf die spärlicher fließenden Zuwendungen reagiert die Kirchenleitung, indem sie Gemeinden zusammenlegt und dabei Kirchenimmobilien aufgibt. Dennoch kommt nicht jeder Interessent an Gotteshäusern als Käufer in Frage.

An den Sturm der Entrüstung, den Jürgen Zwirner bei einer Diskussion auslöste, kann sich der Leiter des kirchlichen Bauamtes der evangelischen Kirche immer noch gut erinnern: Um wenigstens den Kirchenbau zu erhalten, hatte er die Einrichtung eines Tennisplatzes im Gebäudeinneren nicht ausgeschlossen. Das war den Zuhörern eine gar zu weltliche Nutzung für das geistliche Haus. Und solche Erfahrungen waren auch ein Grund dafür, dass eine „Handreichung“ erarbeitet wurde. Das ist die verbindliche Empfehlung, in der nach intensiven Gesprächen festgelegt wurde, an wen evangelische Gotteshäuser verkauft, verpachtet oder vermietet werden dürfen, damit sie nicht durch unbotmäßige Nutzungen entweiht werden.

Zwirner ist überzeugt, dass sein Vorschlag zu einer sportlichen Nutzung eines Gotteshauses heute kaum mehr so kontrovers diskutiert würde wie damals. Dagegen teilt man in beiden Kirchen die Empörung der Glaubensbrüder im benachbarten Polen. Der Grund: Im Bauerndorf Dalikow, westlich von Lodz, will der frühere Sprecher der kommunistischen Regierung, Jerzy Urbank, eine Kirche ersteigern, um darin ein Edelbordell einzurichten. Das Gotteshaus kommt unter den Hammer, weil die Gemeinde in Zahlungsschwierigkeiten geriet.

Eine Versteigerung aus Geldnot schließt man bei der katholischen Kirche hier zu Lande aus; höchstens bei ähnlich geeigneten Kaufinteressenten sei eine Versteigerung zur Ertragsmaximierung denkbar. Allerdings wäre die moralische Eignung der Bewerber zuvor nicht nur von den Verantwortlichen in den Gemeinden geprüft worden, sondern auch von dem zuständigen Bistum, nebst Priesterrat. Einvernehmen besteht auch darüber, dass die Nutzung einer Kirche als Diskothek nicht gut geheißen werden kann, zumal dies in den Umnutzungskriterien der Bischofskonferenz auch festgehalten wurde.

Gotteshäuser zu Wohnbauten

In der evangelischen Luther-Kirche in Berlin-Spandau wurden immerhin schon einmal Wohnungen eingerichtet. „Das würden wir jedoch nicht wiederholen“, sagt Zwirner. Trotz öffentlicher Förderungen war der Aufwand so groß, dass sich das Projekt nicht rechnet. Der Hintergrund: Die Kirchenleute hatten verlangt, dass der Umbau wieder rückgängig gemacht werden kann, falls die Gemeinde das Gotteshaus doch wieder als Sakralbau nutzen möchte. Auf umgerechnet acht Millionen Euro belief sich die Investition, für weniger als die Hälfte dieses Betrags hätte man das selbe Bauvolumen auf einem freien Grundstück errichten können. Doch Zwirner sagt: „Wir wollten die Kirche retten, das kann höheren Aufwand rechtfertigen.“

Eines der schönsten Geschäfte mit einem Gotteshaus gelang der katholischen Kirche: Der Verkauf von „Sankt Marien am Behnitz“ im Berliner Bezirk Spandau an ein Ehepaar aus Neukölln. Die neuen Eigentümer sanierten das heilige Haus und überließen ihr Eigentum der Gemeinde zur Nutzung. Der Clou jedoch ist: „Beim Ableben der Eigentümer fällt das Haus zurück ins Eigentum der Kirche“, sagt Stefan Förner, Pressesprecher des erzbischöflichen Ordinariats in Berlin.

Was tun mit dem geweihten Altar?

Beim Verkauf katholischer Gotteshäuser besteht eine zusätzliche Schwierigkeit darin, dass im Mittelpunkt jeder Kirche ein meistens vom Bischof geweihter Altar steht. Bevor das Haus aufgegeben werden kann, muss der Altar entwidmet werden, eine weit reichende Entscheidung, die vom Bistum geprüft sein muss und zu der auch der Priesterrat seine Zustimmung erteilen muss.

Keine Entwidmung ist beim Verkauf der vielen anderen Immobilien nötig, die die katholische Kirche bis 2008 auf den Markt bringen will. Hintergrund: Die Zahl der Gemeinden soll von 207 im Jahr 2000 auf 106 bis Ende 2005 sinken. Bereits 40 Gemeinden wurden aufgelöst. Viele Immobilien kamen jedoch nicht an den Markt, denn erst in diesem Jahr beginnt deren Verwertung. „Wir sind noch nicht ganz im Plan“, sagt Sprecher Förner; bis Jahresende sollen fünf Prozent der Flächen verkauft werden und die selbe Anzahl in jedem der folgenden vier Jahre. Die Erlöse bleiben größtenteils bei den Gemeinden, die katholische Kirche profitiert indirekt, weil mit der Aufgabe der Objekte die Kosten für deren Bewirtschaftung entfallen: Betrieb und Erhaltung der oft historischen Baudenkmäler verschlingen Millionen.

Just dieser Kostendruck führte in der evangelischen Gemeinde Lübben dazu, dass sich Pfarrer Olaf Beier zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in schöner Lage durchrang. Lübben liegt im Spreewald und profitiert vom Tourismus. Deshalb sind die Immobilienpreise dort besser als in vielen strukturschwachen Gebieten der neuen Länder. So erhofft sich Pfarrer Beier einen guten Ertrag, um seine Pläne für den Neubau eines zwei Millionen Euro teuren Gemeindehauses realisieren zu können. „Wir müssten sonst in die Sanierung des Wohnhauses investieren. Das Geld ist besser in die Einrichtung neuer Gemeinderäume in der Nähe der Kirche investiert“, sagt der Pfarrer. Das Gotteshaus liegt am Marktplatz, und wenn neue Räume in der Umgebung zur Verfügung stehen, könnten die kurzen Wege Kirchgänger nach dem Gottesdienst zum Verweilen in der Gemeinde animieren. Eine Maßnahme, um den Verlust von Kirchenmitgliedern aufzuhalten.

Die Planung des Lübbener Vorhabens liegt in den Händen des Büros „D:4“. Die Firma ist auf Kirchenimmobilien spezialisiert. Einer der drei Gesellschafter ist Theologe, das hilft bei den Verhandlungen mit Kirchenmitgliedern. Außerdem im Boot: ein Architekt und der Immobilienprofi Thomas Herr. Dieser sagt: „Die beiden Kirchen haben Objekte mit einem potenziellen Wert von 65 Milliarden Euro.“ Weil diese Vermögen jedoch auf 35000 Eigentümer verteilt sei, meistenteils die regionalen Gemeinden, gebe es keine einheitliche Planung und Bewirtschaftung.

Weil die Kirchen regional verfasst sind, haben sie keine übergreifende Liegenschaftsabteilung, und das Immobilienangebot des Erzbistums Berlin ist entsprechend bescheiden (siehe Kasten). Der evangelischen Kirche liegt ohnehin wenig daran, ihre Immobilien marktschreierisch anzubieten. Man bevorzugt die Zusammenarbeit mit bewährten und diskreten Maklern wie Thomas Duwe. Er weiß von manchen Perlen aus dem geistlichen Angebot zu berichten, zum Beispiel die Villa in der Matterhornstraße in Berlin-Zehlendorf. Duwes größtes Kirchenprojekt: die Entwicklung eines 15 Hektar großen Ackers in Mühlenbeck zu Bauland für Einfamilienhäuser. Der Makler berichtet ferner vom Verkauf eines Gemeindehauses in Tegel und einer Kirche in der Reinickendorfer Blunkstraße „an afrikanische Glaubensbrüder“. Die Abgabe von Kirchen „innerhalb der Ökumene“ sei ebenso wie die Nutzung der Gotteshäuser als Ausstellungsräume oder Konzertsäle am ehesten konsensfähig innerhalb der Gremien. Als sich jedoch Adventisten für den Kauf eines Gemeindehauses in Tegel interessierten, musste zunächst geklärt werden, ob es sich hier nicht vielleicht um eine Sekte handle. „Die Kirche hat eben hohe ethische Ansprüche“, sagt der Makler.

Ganz groß auf dem Immobilienmarkt war Mitte der 1990er Jahre auch das diakonische Werk. „Wir mussten im großen Umfang Objekte verkaufen“, sagt Vorstandsmitglied Thomas Dane, „weil die Förderungen stark gekürzt wurden.“ Die Einnahmen seien dazu verwandt worden, den Personalabbau weich abzufedern. Derzeit verkauft das Werk nur vereinzelt Immobilien. Die meisten Objekte werden gebraucht und stehen ohnehin im Eigentum der 360 rechtlich eigenständigen Bildungsträger unter dem Dach des Werks. Verkaufsdruck bestehe derzeit nicht.

Dagegen steht die katholische Wohnungsbau und Siedlungsgesellschaft „Petruswerk“ zum Verkauf. Schnäppchenjäger unter privaten Anlegern werden enttäuscht, denn verhandelt wird über die Abgabe der ganzen Gesellschaft mit einem Bestand von „2400 gut vermieteten Wohnungen“, so Geschäftsführer Bernhard Seebald. Privaten Käufern bietet das Petruswerk zwei Neubauten im Wert von jeweils 665000 Euro am Wannsee; dort ist ferner die Errichtung von Eigentumswohnungen geplant. Das Unternehmen engagiert sich außerdem an der Rummelsburger Bucht, wo sie Gemeinschaften von Bauherren zu kostengünstigen Eigenheimen verhelfen will. Auch in Köpenick stehen noch 14 Eigenheime des Petruswerkes ab 190000 Euro zum Verkauf.