Immobilien : Kleistern und Klauseln

Kann der Verwalter herangezogen werden, wenn Verträge nicht der aktuellen Rechtslage entsprechen?

WAS STEHT INS HAUS?

Mir gehört eine Eigentumswohnung, in der ich selbst nicht wohne, sondern die ich vermietet habe. Ich habe einen Verwalter mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt. Dieser hat auch den Mietvertrag für mich abgeschlossen. Nachdem mein Mieter einige Jahre in der Wohnung gewohnt hat, hat er nun gekündigt. Mein Verwalter hat den Mieter aufgefordert, die fälligen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mieter beruft sich darauf, dass die im Vertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unzulässig sei. Was kann ich tun? Haftet der Verwalter eventuell hierfür?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich Sache des Vermieters, sofern ein Bedarf besteht. Es ist allerdings üblich, diese Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Das ist auch erlaubt. Allerdings muss beachtet werden, dass nur zulässige Klauseln verwendet werden. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat mehrere Entscheidungen zu diesem Thema hervorgebracht. Unzulässig wäre es beispielsweise, sogenannte starre Fristen zu vereinbaren, dem Mieter also aufzubürden, innerhalb fester Fristen, wie z. B. alle 3, 5 und 7 Jahre für die unterschiedlichen Räume die Renovierung durchzuführen, ohne dass der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung Berücksichtigung findet, also u. U. noch kein Bedarf besteht. Wenn nun der Hausverwalter eine solche unzulässige Klausel in den Mietvertrag aufgenommen hat, muss der Mieter tatsächlich nicht renovieren. Dem Vermieter entsteht also ein Schaden. Der Verwalter haftet einem Vermieter auf Schadensersatz, wenn er einen Mietvertrag mit einer nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Schönheitsreparaturklausel abschließt. Denn ein Verwalter muss sich immer fortbilden, also die neueste Rechtsprechung und Literatur kennen. Den Vermieter trifft allerdings ein Mitverschulden, wenn er in der Lage war, den Mietvertragsentwurf vor Unterzeichnung zu überblicken und Klauseln auf ihre Wirksamkeit zu hinterfragen, dies aber unterlassen hat.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Zunächst einmal empfehle ich, gegebenenfalls durch anwaltliche Unterstützung prüfen zu lassen, ob die in Ihrem Mietvertrag verwendete Klausel tatsächlich unzulässig ist, der Mieter also zu Recht die Renovierung verweigert. Selbst bei Verwendung von obigen Fristen kann nämlich durch einen „Weichmacher“ ( „… werden die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen alle … Jahre fällig …“) die Klausel wiederum zulässig formuliert sein. Denn eine Renovierung darf nur bei tatsächlichem Bedarf gefordert werden, weil ansonsten ein Mieter unangemessen benachteiligt wäre. Ist die Klausel allerdings unwirksam, so dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, haftet der Verwalter für den hierdurch entstehenden Schaden des Vermieters, sofern er den Vertrag verfasst oder ein veraltetes Formular verwendet hat.

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