Kündigung : Richtig kündigen: Wer nicht zahlt, muss gehen

Wann Vermieter das Mietverhältnis beenden dürfen – und wie man den Rauswurf abwendet.

Berit Schmidt

In der Regel läuft alles glatt: Millionen Menschen zahlen jeden Monat pünktlich ihre Miete – wie es der Mietvertrag vorsieht. Immer wieder müssen Vermieter jedoch ihrem Geld hinterherlaufen. Im schlimmsten Fall kommt es zu Kündigungen und langen Gerichtsverfahren.

„Grundsätzlich muss die Miete bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus bezahlt werden“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Gleiches gilt für die Betriebskostenvorauszahlung. So regelt es nahezu jeder Mietvertrag, und so steht es auch im Gesetz. „Mieter und Vermieter können zwar abweichende Vereinbarungen treffen. Solche Klauseln sind aber selten“, sagt Kai Warnecke von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund in Berlin.

Hält sich der Mieter nicht an seine Zahlungspflicht, stehen dem Vermieter verschiedene Wege offen. Der erste ist die Mahnung, sagt Eckhard Bachmann vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in Berlin. Unabhängig davon kann der Vermieter laut Ropertz allerdings auch gleich vor Gericht ziehen: „Üblich ist, dass zunächst gemahnt wird. Doch der Vermieter darf auch sofort klagen.“ Gerichtsverfahren dauern allerdings oft Jahre. Und sie bringen dem Vermieter die geschuldete Summe erst am Ende ein – vorausgesetzt, der Mieter ist dann überhaupt noch zahlungsfähig.

Eine weitere Möglichkeit ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie darf erfolgen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum insgesamt mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, zählt Ropertz auf. Als Miete gilt dabei immer die Grundmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschale. Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder Ersatzansprüche des Vermieters zählen nicht mit.

Ob der Vermieter bei Zahlungsverzug die fristgerechte oder die fristlose Kündigung wählt, bleibt ihm überlassen. Die Voraussetzungen sind nach Aussage von Ulrich Ropertz dieselben. Einzuhalten ist in beiden Fällen die übliche Form: schriftlich und mit Unterschrift; Fax oder E-Mail reichen nicht aus. Die Begründung muss nachvollziehbar sein. Der Vermieter kann auch beide Kündigungen gleichzeitig aussprechen, etwa mit der Formulierung „Hiermit kündige ich fristlos, hilfsweise fristgerecht“.

Die fristlose Kündigung wird hinfällig, wenn der Zahlungsrückstand bis auf den letzten Cent ausgeglichen wird – und zwar spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Ein weit verbreiteter Irrtum sei es dagegen, dass Teilzahlungen Mieter auf die sichere Seite bringen, so Ropertz: „Die fristlose Kündigung ist nur vom Tisch, wenn alles ausgeglichen wird.“ Außerdem wichtig: Die Kündigung wegen Mietrückständen kann der Mieter auf diese Weise nur einmal binnen zwei Jahren abwehren. Kommt es in diesem Zeitraum häufiger zu Zahlungsrückständen, muss der Mieter gehen.

Ähnlich ist die Lage bei der fristgerechten Kündigung. Sie lässt sich nicht abwenden, indem der Mieter nachzahlt. Anders als bei der fristlosen kann der Mieter sich aber auf die so genannte Sozialklausel berufen: Auch wenn der Vermieter eine an sich wirksame Kündigung ausgesprochen hat, muss der Mieter die Wohnung nicht räumen, wenn das eine besondere Härte für ihn bedeuten würde. Er kann in diesem Fall der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen.

Tut er dies, wägt das Gericht im Einzelfall zwischen den Interessen beider Parteien ab. Zugunsten des Mieters können zum Beispiel fehlender Ersatzwohnraum, eine Schwangerschaft oder schwere Krankheit, geringes Einkommen, eine lange Wohndauer, ein bevorstehendes Examen oder Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel zu Buche schlagen. Liegt ein Härtegrund vor, hat der Mieter Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses – und zwar so lange, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

Hat der Mieter wegen Mängeln an der Wohnung berechtigterweise die Miete gemindert, scheidet eine Kündigung wegen offener Forderungen aus. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung verweigert hat und er die vom Vermieter errechnete neue Vergleichsmiete nicht vollständig zahlt. Der Vermieter darf auch nicht kündigen, wenn den Mieter keine Schuld am Zahlungsrückstand trifft – etwa wenn die Bank die Zahlung falsch bucht oder die Agentur für Arbeit unpünktlich zahlt. Die Kündigung ist dann unwirksam.

Zum Schluss noch eine gute Nachricht: Nach Angaben des GdW sind die Mietschulden bei den Mitgliedsunternehmen im Jahr 2008 um 6,7 Prozent auf 543 Millionen Euro gesunken. (dpa)

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