Immobilien : Licht am Ende des Flurs

Die Flaute auf dem Büromarkt scheint beendet zu sein. Mieter weichen schon auf Randlagen Berlins aus

Jutta Burmeister

Auch wenn die Zahlen nicht immer genau übereinstimmen – bei der Bewertung des Berliner Büromarkts sind sich die Immobilienunternehmen einig: „Der Positivtrend setzt sich fort“, heißt es bei Colliers Geske Immobilien. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, spricht von einer „Dynamisierung des Marktes“. Und bei Atisreal freut man sich über eine „gute Stimmung am Markt“ – wenn auch verhaltener: Zumindest mittelfristig, heißt es dort, sei mit einer günstigen Entwicklung zu rechnen. Die Anzeichen, dass der Berliner Büromarkt, in den vergangenen Jahren ein Sorgenkind der Immobilienbranche, sich wieder belebt hat, mehren sich: Im Jahr 2006 stiegen sowohl der Flächenumsatz als auch die Spitzenmieten, die Leerstandsquote war dagegen rückläufig. In den Toplagen übersteigt, besonders bei kleineren Büros, derzeit schon die Nachfrage das Angebot. Ab 2008 wird wieder eine Zunahme bei Büroneubauten prognostiziert.

Da es in den Topstandorten der westlichen und östlichen City sowie am Potsdamer/Leipziger Platz schwieriger wird, gut ausgestattete Büroflächen zu finden, weichen viele Mieter inzwischen auf die sogenannten City-Randlagen aus: Mit rund 245 500 Quadratmetern seien 2006 hier die größten Flächenumsätze realisiert worden, heißt es in Aengevelts soeben erschienenem Berliner City-Report. Das Umsatzvolumen in den Randlagen der Innenstadt stieg auf 40 Prozent (2005: 30 Prozent). Ebenfalls überdurchschnittlich stark erhöhte sich laut Aengevelt der Büroflächenumsatz in Berlins historischer Mitte (von 111 800 Quadratmetern im Jahr 2005 auf 181 100 Quadratmeter 2006). Der Marktanteil stieg damit von 23 auf 30 Prozent. In der City-West war der Umsatz mit rund 36 850 Quadratmetern dagegen leicht rückläufig, in den sonstigen Innenstadtlagen blieb er weitgehend stabil. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr rund 610 700 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt, ein Viertel mehr als im Vorjahr.

In diesem Jahr startete der Büromarkt zwar eher verhalten. Verantwortlich dafür seien aber fehlende Großvermietungen, weshalb das Ergebnis nicht überbewertet werden sollte, heißt es bei Atisreal. Bemerkenswert sei, dass die City-West erheblich höhere Flächenumsätze verbuchen konnte als vor einem Jahr. Laut Colliers Geske befand sich allerdings nur ein Viertel aller 2007 vermieteten Flächen in der westlichen oder östlichen City oder am Potsdamer Platz. Schon jeder vierte Vertrag betreffe ein Büro außerhalb der Innenstadtbereiche.

Berlins Spitzenbüromiete zog von 20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2005 auf 20,50 Euro im vergangenen Jahr an und wurde, wie bereits in der Vergangenheit, in der City-Ost erzielt. In der City-West wurden bis zu 18 Euro, am Potsdamer/Leipziger Platz bis 19,80 Euro gezahlt. Im Schnitt aller Neuvermietungen lag die Miete bei 11 Euro (2005: 9,80 Euro). „Diese starke Erhöhung ist vor allem auf räumliche Verlagerungen aus niedrigpreisigen Lagen in Standorte mit höherem Mietniveau zurückzuführen“, sagt Aengevelt. In Mitte betrug die Miete im Schnitt 15 Euro (2005: 14,50 Euro), in der City-West blieb sie mit 12 Euro ebenso stabil wie in den Cityrand- und sonstigen Innenstadtlagen (9 Euro). Besonders bei kleineren Büros sind die Mietunterschiede allerdings sehr groß.

Für 2007 prognostiziert Aengevelt einen weiteren Anstieg der Höchstmiete auf 21,50 Euro: „In besseren Lagen gibt es einen klaren Trend zum Anziehen der Preise und zum Wegfall von Mietanreizen“, sagt Aengevelt. Bei Atisreal hält man dagegen „spürbare Veränderungen bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten trotz guter konjunktureller Vorgaben zumindest in der ersten Jahreshälfte nicht für wahrscheinlich“.

Bemerkenswert sei, so Colliers Geske, dass vor allem die Nachfrage nach großen Flächen überproportional gestiegen sei. Ein Grund hierfür ist, dass nach wie vor öffentliche Einrichtungen und Interessenvertretungen in Berlin nach Büros suchen. Ein Drittel des gesamten Büroflächenumsatzes entfiel 2006 allein auf diese Gruppe. Eine zunehmend größere Rolle spielen außerdem beratende, soziale und Finanzdienstleister sowie die Branchen IT/Telekommunikation und Medien/Werbung/Verlage.

Einen Abbau leer stehender Büros verbuchten besonders die Spitzenlagen der City Ost und West sowie der Potsdamer/Leipziger Platz. Laut Aengevelts City-Report stehen aktuell rund 1,7 von insgesamt 18 Millionen Quadratmetern Bürofläche in Berlin leer. Dies bedeute einen Rückgang von 9,8 auf 9,6 Prozent binnen Jahresfrist, sagt Aengevelt. Gleichzeitig reduzierte sich die neu gebaute Bürofläche auf 200 000 Quadratmeter (2005: 219 000 Quadratmeter). „Der Markt ist gesund“, so Aengevelt. Auch in diesem Jahr würden weniger Büros neu gebaut, der Leerstand sich deshalb weiter verringern. Außerdem betrage der „tatsächliche Angebotsüberhang“ nur rund eine halbe Million Quadratmeter: „Viele Büros“, so Aengevelt, „wurden nur wegen der Sonderabschreibung gebaut und sind auf dem Markt nicht vermittelbar.“

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