Immobilien: Mehr Moderne durch mehr Miete

WAS STEHT INS HAUS?

Ich verwalte nebenberuflich ein Mietshaus mit zehn Wohneinheiten. Der Erhaltungsaufwand ist ziemlich hoch und die Rücklagen sind gering. Es stellt sich nun die Frage, ob eine energetisch effizientere Heizungsanlage, die zudem erheblich Kohlendioxid einspart, eingebaut werden soll. Wirtschaftlich lässt sich dies in dem von mir betreuten Objekt nur umsetzen, wenn hierfür eine Mieterhöhung verlangt werden kann. Die Informationen hierzu sind nicht einheitlich und oftmals verwirrend. Wenn eine Mieterhöhung möglich sein sollte, was habe ich dann noch zusätzlich zu beachten?

WAS STEHT IM GESETZ?

Das Gesetz bietet dem Vermieter zwei Möglichkeiten für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung an. Zum einen kann er die Miete aufgrund des neuen Standards auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Er kann aber auch nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen die hierfür aufgewendeten Investitionskosten grundsätzlich mit elf Prozent als Jahresmiete auf die Mieter umlegen. Zu den Modernisierungskosten gehören auch Maßnahmen zur Einsparung von Energie. Tatsächlich stellt das Gesetz nicht darauf ab, ob Kohlendioxid eingespart wird. Zweifellos wird aber bei dem Einbau einer gegenüber der alten Anlage effizienteren Heizungsanlage Endenergie eingespart, was mittelbar natürlich auch zur Einsparung von Kohlendioxid führt. Zurzeit liegt im Bundestag ein Gesetzentwurf, der sogar die Einsparung von ausschließlich Primärenergie als Modernisierung ansieht. Wenn solche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, muss der Vermieter dem Mieter allerdings spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme die Art, den voraussichtlichen Umfang, die voraussichtliche Dauer sowie den Beginn der Maßnahme in Textform (schriftlich) mitteilen. Dann kann der Mieter überlegen, ob er die Wohnung kurzfristig kündigt oder ob er besondere Härten geltend machen kann, die gegen eine Modernisierung sprechen. Hierzu kann u. a. auch der Einwand der finanziellen Härte gehören oder der Hinweis auf vom Mieter selbst vorgenommene Modernisierungen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Vermieter bzw. Verwalter sollte sich vor Durchführung der Maßnahme darüber im Klaren sein, wie seine Refinanzierung sichergestellt werden kann. Dazu ist im Regelfall hilfreich, vorher mit den Mietern über die Maßnahme und Abläufe zu sprechen. Dabei wird leicht erkennbar, ob Härtegründe der Mieter die Maßnahme verzögern oder möglicherweise sogar verhindern können. Hat zum Beispiel der Mieter mit Genehmigung des Vermieters schon auf eigene Kosten eine Etagenheizung eingebaut, muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden und auch keine höhere Miete bezahlen. Zudem sollte der Vermieter bedenken, dass die Ersetzung sehr alter Anlagen durch heutige moderne Standardanlagen in der Regel als Instandhaltung anzusehen sind und keine 11-Prozent-Umlage zulassen. Eine Modernisierung setzt daher eine sorgfältige Planung voraus.