Immobilien : Meins und das der anderen an Anwältin Susanne Fitzner Kanzlei Fitzner

Was gehört allen, was der Eigentümergemeinschaft? Die Antwort entscheidet darüber, wer die Kosten trägt

an Anwältin Susanne Fitzner

In unserer Eigentumsanlage gibt es Streit über eine Rechnung. Es geht um eine Gegensprechanlage, deren Summer sich innerhalb der Wohnung befindet. Der Eigentümer will die Reparatur nicht zahlen, da der Summer kein Sondereigentum sei. Die Verwaltung sieht das anders und fordert den Eigentümer auf, zu zahlen.

Die Unterscheidung, welche Teile einer Wohnungseigentumsanlage zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören, ist einerseits für die Verfügungs- und Nutzungsberechtigung, andererseits für die Kostentragungspflicht innerhalb der Eigentümergemeinschaft von Bedeutung. Die Abgrenzung ist jedoch nicht immer einfach. Als Grundsatz gilt: Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Räume, Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Sondereigentum ist dem gegenüber das alleinige Eigentumsrecht an Räumen, die in der Teilungserklärung als zum Sondereigentum gehörend gekennzeichnet sind.

Welche Teile der Eigentumswohnanlage zum Sondereigentum bzw. zum Gemeinschaftseigentum gehören, kann sich aus der Teilungserklärung ergeben, die Sie also zur Klärung zunächst heranziehen müssen. Denkbar ist zum Beispiel eine Formulierung in der Teilungserklärung, wonach zum Sondereigentum die Anlagen und Einrichtungen innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume gehören, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Ich gehe davon aus, dass Sie als „Summer“ den Teil der Gegensprechanlage bezeichnen, der sich innerhalb der Wohnung befindet. Bei der Auslegung wäre also in diesem Fall darauf abzustellen, ob der Summer der Gegensprechanlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient. Dies muss in der Regel verneint werden. Denn die tatsächliche Benutzung des Summers in der Wohnung ist nur für den betroffenen Sondereigentümer möglich. Somit handelt es sich auch bei dem Summer um Sondereigentum. Dann ist auch die Auffassung der Verwaltung zutreffend, dass der betroffene Eigentümer die Reparaturkosten allein zu tragen hat. Anders wäre dies zu beurteilen, wenn sich der Defekt an dem in der Wohnung gelegenen Summer auf die gesamte Anlage auswirkt, zum Beispiel, weil die Türöffnertaste in der Wohnung nicht funktionsfähig ist und einen Dauerkontakt verursacht, wodurch das Türschloss der Haustür dauernd geöffnet wird.

In diesem Fall erstreckt sich der Defekt der Sprechanlage auf den gemeinschaftlichen Gebrauch, denn sie soll verhindern, dass unberechtigte Personen freien Zugang zum Gebäude erhalten. Allgemein lässt sich aber sagen, dass Klingel- und Haussprechanlagen bis zur Abzweigung der Anlage in die Sondereigentumsräume in der Regel gemeinschaftliches Eigentum, innerhalb der Wohnung jedoch Sondereigentum sind und somit die Reparaturkosten von der Eigentümergemeinschaft regelmäßig nicht zu tragen sind.

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