Immobilien: Mieter profitieren vom Überangebot

In Deutschland stehen immer mehr Büroimmobilien leer, und das Angebot drückt die Mietpreise hinab. Dies ist das übereinstimmende Ergebnis von Marktberichten des überregional tätigen Maklerhauses MüllerAtis, des Maklerverbundes Deutsche Immobilien-Partner (DIP) sowie der Berater der Firma Bulwien AG. Von der Krise ist der Berliner Markt besonders betroffen. Nach Angaben von Atis-Real verzeichneten die Eigentümer und Vermieter von Bürohäusern in der Hauptstadt „überproportionale Umsatzeinbußen“ in den ersten sechs Monaten des Jahres. Mit einer vermieteten Fläche von insgesamt 111000 Quadratmetern betrug der Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 40 Prozent.

Da bereits in den vergangenen Jahren mehr neue Bürohäuser zu vermieten waren, als zuziehende oder expandierende Firmen nachfragten, können sich die vergleichsweise wenigen Interessenten die besten Adressen aus dem großen Angebot heraussuchen. Dabei dürfen sie mit großen Zugeständnissen von Vermietern und Eigentümern rechnen. Dieser „Mietermarkt“ führte dazu, dass im ersten Halbjahr 2003 die durchschnittlichen Mieten in der Hauptstadt drastisch fielen: ein Minus von 18,5 Prozent melden die Makler aus dem Verbund der Deutschen Immobilien-Partner. Nur in Frankfurt am Main, wo noch mehr Neubauten fertiggestellt wurden als in Berlin, ging der Mietpreisverfall mit 20 Prozent noch rascher voran. In der Mainmetropole ist nach Angaben von DIP auch die Leerstandsquote mit knapp zehn Prozent am höchsten: rund eine Million Quadratmeter sind dort in Bürohäusern kurzfristig zu vermieten.

Allerdings steht dem großen Angebot in Frankfurt eine unverändert rege Nachfrage gegenüber: Während in Berlin der Flächenumsatz zurückging, stieg er in Frankfurt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um drei Prozent auf 260000 Quadratmeter. Dies ist nach Angaben der Experten von Atis-Real- Müller jedoch kein Anzeichen dafür, dass der Büroimmobilienmarkt wächst: „Viele Vermietungen waren das Ergebnis von Unternehmensumzügen“, heißt es in dem Marktbericht. Anders ausgedrückt: Jeder neue Mieter hinterlässt an anderer Stelle ein leeres Büro. Dadurch sinkt das Angebot nicht, und die Preise bleiben unter Druck.

Zum Ende des Jahren ist an den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten, zu denen auch Berlin zählt, Atis-Real-Müller zufolge mit einem Vermietungsumsatz zu rechnen, der rund zehn Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres liegen wird. In den kommenden zwölf Monaten sei von einer „weiterhin angespannten“ Lage auszugehen.

Ähnliches prognostizieren die Experten der Bullwien AG. Erst ab 2004 sei mit einer „Konsolidierung“ der Märkte zu rechnen. Bis dahin würden jedoch in fast allen Immobilienhochburgen „neue historische Höchststände“ bei der Zahl leer stehender Immobilien erreicht sein. Nach Angaben der Marktbeobachter sanken die Mieten im Vergleich zum Jahr 2001 um rund 25 Prozent. Erst ab 2005 sei wieder mit leicht steigenden Preisen zu rechnen.

Ein erstes Anzeichen dafür, dass die Investoren gegensteuern, sei die stark rückläufige Zahl der Grundsteinlegungen für Neubauvorhaben. Allerdings habe diese Entwicklung wenig Einfluss auf die aktuelle Lage der Märkte. Besonders München und Frankfurt litten noch unter rekordverdächtigen Zahlen bei den Fertigstellungen von Neubauten: Zehn Prozent des Büroimmobilienbestandes in Frankfurt und acht Prozent in München.

Nach Angaben von Atis-Real Müller liegt der Höchstpreis für den Quadratmeter Bürofläche in Berlin bei 24 Euro im Monat. Die Konkurrenz aus dem DIP–Verbund beziffert die Spitzenmiete mit lediglich 22 Euro und die mittlere Miete in City-Lagen mit 19 Euro. Für dieses Geld gibt es modernste Büroflächen in Neubauten. Die Angebotsreserve betrage berlinweit 1,45 Millionen Quadratmeter. Dies entspreche einer Leerstandsquote von 8,3 Prozent im Verhältnis zum Immobilienbestand insgesamt. Die Quote sei im Vergleich zum Vorjahr um einen Prozentpunkt gestiegen.

An dem Überangebot wird sich so schnell nichts ändern. Denn nach Angaben von Atis-Real-Müller sind in Berlin Bürohäuser mit einer Fläche von insgesamt 616000 Quadratmeter in Bau. Sollten sich die schwachen Vermietungszahlen des vergangenen Halbjahres wiederholen, dann würden die vielen leeren Neubauten auch in den kommenden drei Jahren keine Mieter finden. Wie sich die Nachfrage entwickelt, hängt jedoch von der Konjunktur ab.ball

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