Mietrecht : Sanieren und Räumen wird leichter

Jetzt steht es fest: Für Mieter und Vermieter gilt ab Mai 2013 neues Recht. Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick.

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Aus Alt mach Neu. Trägt eine Sanierung zur Einsparung von Energie bei, dürfen Mieter künftig in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten nicht die Miete mindern.
Aus Alt mach Neu. Trägt eine Sanierung zur Einsparung von Energie bei, dürfen Mieter künftig in den ersten drei Monaten der...Foto: David Heerde

ENERGETISCHE SANIERUNG I: MINDERUNG DURCH MIETER
Saniert oder modernisiert der Vermieter eine Wohnung, so können die Mieter für die Dauer der Arbeiten regelmäßig die Miete mindern. Je nach Umfang der Beeinträchtigungen während der Bauphase können durchaus 20 bis 50 Prozent herauskommen, die weniger überwiesen werden müssen – in Einzelfällen auch mehr.

Daran ändert sich zwar nichts, sofern schlicht und einfach modernisiert wird, etwa wenn der Vermieter ein Bad renovieren lässt. Für energetische Verbesserungen sieht das neue Recht jedoch vor, dass in den ersten drei Monaten der Arbeiten eine Mietminderung ausgeschlossen ist, während sie auf einer Baustelle mit Lärm, Dreck, Einrüstung, Verdunkelung, Heizungs- und Warmwasserausfall leben. Von der Neuregelung umfasst sind Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie beitragen, etwa die Dämmung der Außenhaut des Gebäudes oder der Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung.

Vom vierten Monat an kann dann aber wie bisher eine Mietminderung geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahmen bis dahin nicht abgeschlossen sind und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist.

ENERGETISCHE SANIERUNG II: MIETERHÖHUNG DURCH VERMIETER
Außerdem wichtig: Auch Maßnahmen, die lediglich dazu beitragen, dass Energie „effizienter genutzt“ wird, gelten künftig als energetische Modernisierungen und lösen Mieterhöhungen aus. Voraussetzung ist damit nicht mehr, dass Mieter Heizenergie und damit Kosten einsparen können. Selbst wenn der Vermieter eine unwirtschaftliche Heizungsanlage erneuert, muss der Mieter die daraus resultierende höhere Miete berappen. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Aufwendungen für eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, müssen die Mieter zwar dulden. Der Vermieter darf deshalb aber nicht die Miete erhöhen.

Das bisherige Recht, nach dem die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich bis zu elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, bleibt unverändert. Dasselbe gilt für die energetische Modernisierung. Inwieweit aufgrund solcher Maßnahmen tatsächlich Energie – und damit auch Kosten – eingespart werden können, spielt bei dieser Form der Mieterhöhung keine Rolle.

MODERNISIERUNGSUMLAGE

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsarbeiten verzögern, wenn der Mieter vorbrachte, dass die Umlage von Modernisierungskosten eine „unzumutbare wirtschaftliche Härte“ für ihn sei. Diese Prüfung wird durch das neue Recht in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist von einem Monat darauf, dass er eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften könne, darf der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist.

Der Härteeinwand ist vom Mieter künftig „schriftlich und fristgebunden vorzubringen“; der Vermieter „soll“ (nicht „muss“) den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Mieter behält also seinen Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann.

MIETNOMADEN

Vermieter können künftig besser gegen sogenannte Mietnomaden vorgehen, um ihre Wohnungen wieder vermieten zu können. Beantragte Wohnungsräumungen sind von den Gerichten dann vorrangig zu bearbeiten. Denn ein Vermieter kann seine Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, etwa wenn sie mehrere Monate ihre Miete nicht gezahlt haben.

Betroffene Mieter können – in Verfahren, in denen es um ausstehende Geldforderungen geht – vom Gericht verpflichtet werden, für die derweil auflaufende Miete eine Sicherheit (Bürgschaft oder Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Verfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet.

Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsordnung nicht, kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken (Einstweilige Verfügung). Die sogenannte Berliner Räumung erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie ist in das Gesetz aufgenommen worden. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – meist kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände aus der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner „aus dem Besitz der Wohnung zu setzen“. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung an.

Klingelt der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Urteil nur gegen die Personen wirkt, die darin benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter das Recht, jetzt schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

UMWANDLUNG IN EIGENTUM

Das Gesetz sieht bei der Umwandlung und dem anschließenden Verkauf von Mietshäusern in Eigentumswohnungen einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor. In den Bundesländern kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Personengesellschaften (etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) konnten dieses Recht bisher umgehen, indem einzelne Gesellschafter Eigenbedarf geltend machten, bevor „umgewandelt“ wurde. Diese Gesetzeslücke schließt das neue Recht.

ABSENKUNG DER KAPPUNGSGRENZE

Vermieter dürfen im Normalfall die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen – allerdings nur bis zur Höhe der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Das neue Recht erlaubt es den Landesregierungen, für Gebiete, in denen die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist“, eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent vorzusehen.

Danach dürften Mieten in bestehenden Mietverhältnissen höchstens um 15 Prozent in drei Jahren steigen. Obergrenze bleibt die „ortsübliche Vergleichsmiete“. Weder 20 noch 15 Prozent spielen eine Rolle, wenn eine Wohnung neu vermietet wird, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist. Hier darf der Vermieter auch höhere Mietsteigerungen vorsehen.

ORTSÜBLICHE VERGLEICHSMIETE
Vermieter dürfen ihren Mietern höhere Mieten abverlangen, wenn der Mietzins für die betreffenden Wohnungen unter denen liegt, die „ortsüblich“ sind (siehe vor). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus „den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind“.

Neu ist, dass nun auch der Aufwand für energetische Maßnahmen Einfluss nehmen wird auf die am Ort übliche Miete – unabhängig davon, ob für die zu beurteilende Wohnung solche Maßnahmen bereits durchgeführt worden sind.

MIETKAUTION

Nach wie vor haben neue Mieter ihrem Vermieter eine Kaution zu zahlen, und zwar in Höhe von drei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Das kann von vornherein in einer Zahlung geschehen, aber auch in drei Monatsraten. Das neue Recht gibt dem Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos wieder aufzukündigen, wenn der Mieter sich für die Ratenzahlung entschieden hat und mit zwei Beträgen in Verzug ist.

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