Mietspiegel: Was ist rechtens? Mehr wissen ist die halbe Miete

Der neue Mietspiegel liegt kaum zwei Monate vor, da haben die ersten Berliner schon Mieterhöhungsverlangen im Briefkasten gefunden. Die vom Senat herausgegebene Übersicht der Wohnungsmieten versetzte viele Mieter in Aufregung. Denn um durchschnittlich sechs Prozent ist die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der letzten zwei Jahre gestiegen. Viele Bewohner fürchten nun, dass auch für ihre Wohnung der Preis steigt.

Deshalb hat der Tagesspiegel gemeinsam mit dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) und dem Berliner Mieterverein eine Telefonaktion zum neuen Mietspiegel veranstaltet. Nur wenige Sekunden standen die Telefone von Carin Müller, Rechtsanwältin vom BBU, und Frank Maciejewski vom Mieterverein still. Die Verunsicherung der Anrufer war deutlich. Wann darf der Vermieter mehr verlangen? Treffen auf mein Zuhause Wohnwert erhöhende Merkmale zu? Wie viel kann der Vermieter verlangen und in welchem Zeitraum? Die am häufigsten gestellten Fragen und Antworten haben wir hier für Sie notiert.

Ich bin vor einem halben Jahr in meine recht preiswerte Wohnung eingezogen, muss ich eine Mieterhöhung befürchten?

Nein, bei Ihnen läuft noch die Jahressperrfrist. Das heißt, der Vermieter darf erst ein Jahr nach Bezug der Wohnung oder ein Jahr nach der letzten Erhöhung sein Mieterhöhungsverlangen verschicken, das dann auch erst drei Monate später wirksam wird. So haben Sie für 15 Monate nach Einzug erst mal Ruhe.

Wir sind im April letzten Jahres in unsere Wohnung eingezogen und haben jetzt gleich eine Mieterhöhung von 20 Prozent bekommen. Geht das?

Ja. Die Jahresfrist ist bei Ihnen abgelaufen. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete den Betrag der Mieterhöhung rechtfertigt, kann der Vermieter auch gleich in einem Schritt die sogenannte Kappungsgrenze von 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren ausschöpfen. Danach haben sie jedoch für drei Jahre nichts zu befürchten.

Mein Vermieter hat angekündigt, eine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen zu begründen, die angeblich teurer sind als meine und auch mehr kosten, als der Mietspiegel es ausweist. Geht das in Berlin ?

Grundsätzlich hat der Berliner Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel eine so genannte Vermutungswirkung, dass er die ortsübliche Miete richtig wiedergibt. Der Vermieter kann jedoch auch weiterhin grundsätzlich ein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründen. Aber er muss nach dem Gesetz die Werte des qualifizierten Mietspiegels in seinem Mieterhöhungsverlangen mit angeben. Welcher Wert dann der richtige ist, müsste im Streitfall von einem Gericht entschieden werden. Die Berliner Gerichte orientieren sich aber in der Regel an den Mietspiegelwerten.

Zu den Merkmalen, die eine Wohnung aufwerten, zählt ein „geräumiger Balkon“. Wie groß muss ein Balkon sein, um diesem Kriterium zu entsprechen?

Als Faustformel gilt, dass drei Leute am Tisch sitzen können. Das heißt, ein sehr langer aber schmaler Balkon ist nicht gleich ein geräumiger.

Unsere Wohnung liegt am Bundesplatz. Ist das schon eine bevorzugte City-Lage?

Nein, als bevorzugte City-Lagen gelten der Kudamm, der Tauentzien und deren Seitenstraßen, in Berlin-Mitte die Gegend um den Gendarmenmarkt mit der Friedrichstraße.

Ich zahle eine Miete, die über dem Oberwert des Mietspiegels liegt. Kann ich von meinem Vermieter verlangen, dass er die Miete senkt?

Nein, das nicht. Aber Sie können versuchen, mit ihm unter Hinweis auf den Mietspiegel zu verhandeln. Einen Rechtsanspruch auf eine Mietsenkung gibt es nicht.

Wir wohnen in einer Sozialwohnung, für die die Anschlussförderung weggefallen ist. Kann mein Vermieter jetzt die Miete nach dem Mietspiegel erhöhen?

Nein, der Mietspiegel gilt für ihre Wohnung nicht. Es gilt bei Sozialwohnungen für Mieterhöhungen weiterhin das Prinzip der Kostenmiete. Es gelten weder die Jahressperrfrist noch die anderen Beschränkungen des Mietspiegels.

Wenn Ihre Frage nicht dabei ist: Mehr Informationen gibt’s beim Berliner Mieterverein; Tel. 226 260 (www.berliner-mieterverein.de) oder bei der Senatsverwaltung , Tel. 90120 (www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/)