Modernisierung : Fassade gedämmt, Fenster getauscht – Dilemma komplett

Geht der Hauswirt eine energetische Sanierung an, ist Streit mit seinen Mietern vorprogrammiert.

Silke Zorn

Susanne Frank (Name geändert) hatte lange mit sich gerungen, Kosten und Nutzen abgewogen. Schließlich entschied sie sich, ihr Mehrfamilienhaus in Kreuzberg nach modernen Energiestandards sanieren zu lassen. Fragt man die Eigentümerin heute, war das Projekt allerdings ein kompletter Reinfall.

Die Fassade wurde gedämmt, dreifachverglaste Isolierglasfenster eingebaut. Von den geringeren Heizkosten sollten Vermieterin und Mieter gleichermaßen profitieren. Doch kaum waren die Arbeiten abgeschlossen, flatterte eine Mietminderung ins Haus. Ein Pärchen im zweiten Stock beschwerte sich, dass ihre Wohnung jetzt dunkler sei als vorher. Schuld seien die kleineren Fensteröffnungen – auch die Innenseite der sogenannten Laibung musste gedämmt werden – und das „blaustichige“ Glas der neuen Fenster. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab den Bewohnern recht. Um 24 Prozent dürfen sie die Miete künftig mindern – theoretisch bis in alle Ewigkeit. Für Susanne Frank bleiben außer den Modernisierungskosten vorerst 50 Euro weniger Miete im Monat. 16 Wohnungen wollte sie insgesamt sanieren lassen, nach acht gab sie auf. Inzwischen klagte ein weiterer Mieter.

Meist gehen die Rangeleien aber schon viel früher los. Denn Bauarbeiten – und seien sie noch so sinnvoll – bringen nun mal Unannehmlichkeiten mit sich. „Ist beispielsweise das Haus komplett eingerüstet oder mit Planen verhängt, wird lautstark an der Fassade gearbeitet oder sind Strom, Wasser oder Heizung zeitweilig abgestellt, dann sind das Mängel, die zu einer Minderung der Miete berechtigen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Genau dieses Recht stellt die Bundesregierung nun auf den Prüfstand – zumindest bei energetischen Modernisierungen. Um den Klimaschutz voranzubringen, wird über eine Änderung des Mietrechts nachgedacht. Vergangenen Herbst kursierte der Entwurf eines „Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum“, der unter anderem vorsah, das Recht auf Minderung bei energetischen Sanierungen zu streichen. Kritik an dem Vorstoß aus dem FDP-geführten Justizministerium ließ nicht lange auf sich warten. So prophezeite der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, eine „Prozessflut“, würde das fest im Zivilrecht verankerte Recht auf Minderung für Mieter außer Kraft gesetzt. Nun soll offenbar ein Kompromiss her. „Die Miete darf bei entsprechenden Arbeiten drei Monate nicht mehr gemindert werden“, sagte Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger vergangene Woche der „Passauer Neuen Presse“. Ab dem vierten Monat soll alles beim Alten bleiben.

Was außerdem bleibt, ist das eigentliche Problem: „Bei großen Modernisierungsvorhaben prallen nun einmal unterschiedliche Interessen aufeinander“, sagt Ulrich Ropertz. Dabei klingt in der Theorie alles so einfach, und auch die Deutsche Energie Agentur (Dena) beschreibt energetische Modernisierungen in ihrer jüngsten Sanierungsstudie als Win-win- Situation: Der Vermieter könne die Investitionskosten rentabel auf die Kaltmiete umlegen. Der Mieter profitiere von geringeren Heizkosten, so dass die Warmmiete nicht steige. Die Praxis sieht allerdings oft anders aus. Während Mieter Lärm und Dreck erdulden müssen und steigende Mieten fürchten, sehen Vermieter sich im Geiste schon mit horrenden Mietkürzungen konfrontiert.

Für Susanne Frank kommt es nach dem Urteil des Amtsgerichts sogar noch dicker: Was als wertsteigernde Investition in das Gebäude gedacht war, entpuppte sich als das genaue Gegenteil. „Dabei sind alle Arbeiten sach- und fachgerecht durchgeführt worden. Zu den verwendeten Bauteilen und Techniken gab es keine bezahlbaren Alternativen“, sagt Rechtsanwalt Ferdinand Klasen, dessen Kanzlei die Vermieterin vertreten hat. „Es kann doch nicht sein, dass es sich dabei um einen Mangel handelt“, findet der Jurist, der bereits Berufung beim Landgericht eingelegt hat.

Eine Einschätzung, die Thomas Hannemann nicht uneingeschränkt teilt. Der Rechtsanwalt leitet die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins und meint: „Sollte der Gebrauch der Wohnung tatsächlich eingeschränkt sein, spielt es keine Rolle, ob die Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden.“ Die Höhe der Minderungsquote von 24 Prozent überrascht allerdings auch ihn. Generell könnten Vermieter vorbeugen, indem sie die vom Gesetz vorgeschriebene Modernisierungs-Ankündigung möglichst konkret fassen. „Erfahren die Mieter genau, welche Arbeiten anstehen und welche Veränderungen dies nach sich zieht, müssen sie vorab entscheiden, ob sie sich gegen das Vorhaben wehren wollen“, sagt Hannemann.

Grundlage hierfür ist – noch – Paragraph 554 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Er sieht vor, dass Mieter eine energetische Modernisierung nicht dulden müssen, wenn diese für sie eine „besondere Härte“ bedeuten würde. Auch diese Vorschrift soll nun aber reformiert werden. So werde künftig klargestellt, dass Mieter zur Duldung klimaschützender Maßnahmen verpflichtet seien, etwa bei Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung oder bei der Umstellung von Öl- auf Holzpellet-Heizung, heißt es aus dem Justizministerium.

Doch gibt es wirklich keine Möglichkeit, wie sich energetische Sanierungen für beide Seiten rechnen können? Dieser Frage geht die Studie „Wege aus dem Vermieter-Mieter-Dilemma“ nach, die der GdW Bundesverband der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen in Auftrag gegeben hat. Das Ergebnis ist ernüchternd. „Eine umfassende Modernisierung der Wohnungsbestände wird kaum umsetzbar sein“, fasst GdW-Präsident Axel Gedaschko die Erkenntnisse zusammen. Denn die Mehrbelastungen für Vermieter und Mieter könnten weder durch höhere Mieten noch durch eingesparte Energiekosten finanziert werden.

Der Deutsche Mieterbund hat eine Mustervereinbarung erarbeitet, in der die rechtlichen Rahmenbedingungen einer energetischen Sanierung erläutert und Einigungsvorschläge für 14 besonders strittige Fragen gemacht werden: www.mieterbund.de/fileadmin/pdf/klima/Broschuere_Modernisierung.PDF oder Telefon: 030 / 22 32 30.

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