Immobilien: Nadel im Heuhaufen gesucht

„Unbebaute Grundstücke in Bestlage zu finden, ist eine echte Herausforderung“, sagt Magnus Strümpfel, Geschäftsführer beim Makler Engel & Völkers und dort für den Bereich Grunewald/Zehlendorf zuständig. Auf den Markt kämen – ob in Dahlem, Grunewald oder Zehlendorf – fast nur noch Grundstücke mit älterer Bebauung, die dann abgerissen werden müsste. Je nach Bebauungsgrad und Kiez müsse der Bauherr im Südwesten pro Quadratmeter 450 in Lichterfelde-West bis über 900 Euro in Dahlem-Wannsee zahlen.

Wer die bürgerlichen Lieblingsbezirke verlässt und sich auch im Norden Berlins nach Bauland in guter Lage umsieht, kommt zum Teil deutlich günstiger weg: In Frohnau und Hermsdorf, vor allem aber auch im Pankower Ortsteil Niederschönhausen sind noch einzelne Parzellen zu haben. Rund um den Majakowskiring und das Schloss Schönhausen etwa, wo früher die Nomenklatura der DDR von Grotewohl bis Ulbricht logierte, wo in den letzten Jahren aber vor allem zugezogene Familien mit Kindern ein buntes Gemisch aus klassischen Stadtvillen, Ökohäusern und postmodernen Kuben errichtet haben, kostet der Quadratmeter immer noch 220 bis 250 Euro.

Wer auf Südwesten besteht, muss für diesen Preis nach Kleinmachnow in Brandenburg ausweichen. „In der kinderreichsten Gemeinde Deutschlands ist immer noch reichlich vergleichsweise günstiges Bauland vorhanden“, weiß der Berliner Makler Eugen Schnoor, der auch im Gutachterausschuss sitzt und mit rund 50 Branchenkollegen alljährlich die aktuellen Grundstückpreise (Bodenrichtwerte) recherchiert. Gegenwärtig sei auch weiter ein sehr guter Zeitpunkt zum Kauf eines Grundstücks, sagt Schnoor: Die Bauzinsen sind immer noch niedrig, die Baulandpreise im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten sehr günstig. Während die Kosten fürs eigene Land in weiten Teilen des alten Bundesgebiets seit 2002 um fast 50 Prozent gestiegen sind, sind sie in Berlin bisher weitgehend stabil geblieben, in weniger guten Lagen sogar gefallen. Selbst wer nur 50 bis 120 Euro pro qm zahlen kann, wird fündig – muss allerdings nach Biesdorf, Mahlsdorf, Neuenhagen oder Glienicke im Norden ziehen.

Doch wie findet man in Berlin ein passendes Stück Land? Neben dem gängigen Weg über Maklerbüros bietet sich auch der Weg zu großen Grundbesitzern in Berlin an: dem Bund und dem Land Berlin. Für den Bund verwaltet die Bundesimmobilienverwaltung aktuell über 2200 Grundstücke in der Hauptstadt, davon 732 unbebaut. Kontinuierlich wird dabei auch Bauland angeboten und in einem Bieterverfahren verkauft: Wer die höchste Summe bietet, erhält den Zuschlag. Einzelne, kleinere Grundstücke in Toplagen seien auch hier eher selten, sagt Manfred Reuss, Sprecher der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Die besitzt Flächen, die „mit etwas Fantasie als Bauland aktiviert werden könnten“. Dazu gehören vor allem Hunderttausende Quadratmeter Gelände ehemaliger Kasernen in Karlshorst oder in Spandau, aber auch der frühere Grenzstreifen zwischen Kreuzberg und Mitte oder zwischen den S-Bahnhöfen Schönholz und Wilhelmsruh in Pankow.

Der Liegenschaftsfonds des Landes Berlin hat 5000 Grundstücke, in der Mehrheit unbebaut, im Portfolio, 8000 sogar sollen es sein, wenn die Berliner Bezirke ihre Bestände komplett eingegliedert haben. Das Spektrum reicht dabei vom Dahlemer Villengrundstück bis zum Köpenicker Stadtrandfleckchen, sagt Fonds-Sprecherin Irina Dähne. Trendy seien aktuell vor allem Innenstadtlagen und das Wohnen in Reihenhäusern auf knappster Grundfläche – direkt in der City, aber mit Garten. Nachdem bisherige Projekte wie 47 Grundstücke auf dem Friedrichswerder schnell vergeben waren, sind nun neue angeschoben. So baut die Meermann-Gruppe 52 Stadthäuser mit Garten in der Scharnhorststraße nahe des Bundeswirtschaftsministeriums in Mitte. Zwischen 480 000 und 650 000 Euro werden die Townhouses mit 144 bis 192 qm Wohnfläche und Grundstücken zwischen 180 und 380 qm kosten.

Wer ein Grundstück über einen Bauträger kauft, muss zwar meist festgelegte Haustypen bauen, hat es bei der Suche aber leichter. Denn hier ist das Angebot in vielen Bezirken gut. So baut die Deutsche Kredit-Bank gerade in der Bornitzstraße in Lichtenberg 33 Reihenhäuser mit bis zu fünf Zimmern und Minigarten. Im Spandauer Gartenviertel oder im südlichen Lichtenrade zieht Interhomes Eigenheime ab 190 000 Euro hoch. Und Kondor Wessels errichtet an mehreren Standorten vor allem große Doppelhaushälften mit 150 bis 200 qm Wohnfläche, etwa auf einem 7500-Quadratmeter-Grundstück am großen Wannsee, in Heiligensee oder am Wilhelmsruher Tempelgraben. Am Wannsee, wo demnächst die Bagger kommen sollen, erhalten Bauherren 150 qm Wohnfläche und ein kleines Grundstück ab 385 000 Euro und zahlen damit rund 40 000 Euro für die gute Lage. Denn Häuser gleichen Zuschnitts seien anderswo etwa um diese Summe günstiger, sagt Projektentwickler Dirk Seidel.

Jürgen Lorenz (Name geändert) hat es alleine geschafft. „Wir haben drei Jahre lang gesucht“, sagt er. Mindestens 600 qm in Südlage sollten es sein, in guter Lage und im Grünen, aber bezahlbar für eine fünfköpfige Familie und nicht allzu weit vom Job in Mitte. Lorenz ist wochenendenlang durch Berlin gefahren, hat in Steglitz, Lichterfelde, Hermsdorf, Pankow nach Baulücken und Grünflecken gefahndet, Eigentümer recherchiert, Kaufwünsche geäußert, Immobilienbörsen im Netz durchforstet, nach Erbpachtland von der Kirche gefragt und Bebauungspläne studiert. Er hat Flugblätter mit der Beschreibung seines Traums verteilt, Architekten angesprochen. Heute wohnt er auf 602 qm in Niederschönhausen, in Südlage und im Schatten uralter Linden. Verkauft hat es ihm eine Eigentümergemeinschaft aus Hannover, der das Grundstück nach der Wende rückübertragen wurde.

Veronika Csizi