Neubau in Berlin : Durch Zuzug unter Zugzwang - Berlin wächst weiter

Immobilienboom Berlin: Wohin gehen die Preise? Welche Trends kommen? Was schaffen Investoren? Wie reagiert das Land Berlin auf die Wohnungsknappheit?

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Foto: Marc Gruninger

Die eigene Wohnung, das eigene Haus bedeuten für die meisten Familien in Deutschland noch immer die größte Investition im Leben. Das war schon in vergangenen Zeiten so. Anders ist allerdings, dass angesichts niedriger Zinsen in Deutschland immer mehr Geld in den Immobilienmarkt fließt. Schätzungen der amtlichen Gutachterausschüsse zufolge wechselten 2014 Häuser und Grundstücke für rund 190Milliarden Euro die Eigentümer. „Der allgemeine Trend setzt sich fort, sowohl was die Preise betrifft als auch die Umsätze“, sagt Peter Ache, Geschäftsstellenleiter der Gutachterausschüsse.

Regional ist die Entwicklung unterschiedlich. Wo Menschen fortziehen, ist kein Boom zu spüren. Doch eine Trendstadt wie Berlin wächst weiter – ist sie der Entwicklung auch gewachsen? Nach den Zahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg liegt das Bevölkerungswachstum im vierten Jahr in Folge deutlich über der Marke von 40000 Menschen. Von 2009 bis 2013 gewann die Hauptstadt mit rund 160000 Neubürgern ungefähr so viele Einwohner hinzu wie die Nachbarstadt Potsdam bereits hat.

2014 ist die Einwohnerzahl der Hauptstadt noch einmal um rund 44700 Köpfe gewachsen. Wo sollen sie wohnen? Rein rechnerisch betrachtet reichen die im Berliner Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 definierten Zahlen für den Zuzug nicht aus. Die angestrebten 10000 neuen Wohnungen pro Jahr basieren noch auf einer Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2012. Sie ging für den Zeitraum von 2011 bis 2030 von einem durchschnittlichen Bevölkerungswachstum zwischen rund 13000 und 21000 pro Jahr aus.

Am Alex entsteht das weltweit größte "Hampton by Hilton"

Weil es aktuell doppelt so hoch ist, resultiert daraus – allein für 2014 – ein Wohnraumbedarf von mindestens 20000 zusätzlichen Wohnungen, zumal Berlin die Hauptstadt der Singles ist. Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bleibt es für 2015 aber nur bei zirka 10000 fertigzustellenden Wohnungen – schätzungsweise. Völlig außerhalb der Betrachtung, jedenfalls bisher: Berlin ist ein Touristenmagnet, dessen Sogkraft weiter wächst. Die Menge temporär gefragten Wohnraums wächst damit auch.

Am Alexanderplatz entsteht – mit 344Zimmern – das weltweit größte „Hampton by Hilton“. Auch am Hauptbahnhof ist ein neues Hotel vorgesehen. Es wird von HG Immobilien entwickelt. Es sind dies zwei Hotelneubauten unter vielen und offenbar immer noch viel zu wenigen. Doch nicht jeder, der Berlin besucht, leistet sich ein 4- oder 5-Sterne-Hotel. Spree-Athen zieht vor allem ein junges Publikum an. Preiswerte Hotels sind rar, also oft ausgebucht.

Das Motel One am Alexanderplatz mit seinen rund 700 Zimmern soll im Frühjahr 2017 eröffnet werden und wird allein den Bedarf an preiswerten temporären Unterkünften ohnehin nicht decken. So gibt es einen Run auf deutlich preiswertere Ferienwohnungen, die ihren Bewohnern zudem den Vorzug versprechen, „unter Einheimischen zu Hause“ zu sein. Und es gibt einen Bauboom bei Serviced Apartments, bei Studentenapartments und bei Ferienstudios, von denen Berlin noch lange nicht genügend hat.

Wo preiswertes Wohnen knapp wird, steigen die Mieten

Der Zuzug von Arbeitskräften aus dem Bundesgebiet und aus dem Ausland, temporärer Zuzug durch immer mehr Touristen und Studenten aus aller Welt und – nicht zuletzt – durch die notwendige Unterbringung von

Flüchtlingen verschärfen die Wohnraumknappheit.

Die Folge: Wo preiswertes Wohnen knapp wird, steigen die Mieten. So gilt Berlin einer Studie des Stadtsoziologen Andrej Holm von der Humboldt Universität Berlin zufolge mit fast 10000 Räumungsklagen pro Jahr als Hauptstadt der Räumungsklagen: Wer nicht mehr zahlen kann – oder will –, fliegt. Und dies bei einem rückläufigen Bestand sozial gebundener Wohnungen aus alten Förderprogrammen. Ihre Zahl nimmt von Jahr zu Jahr ab, weil sie aus der Bindungsfrist fallen. Wie könnte dieser Bedarf an Wohnraum mit Blick auf vorhandene Flächen gedeckt werden?

Der Berliner Senat kann diese Frage nicht aus eigener Zuständigkeit und Kenntnis beantworten, wie es Anfang dieses Jahres in einer Antwort auf die Anfrage des Abgeordneten Stefan Evers (CDU) im Abgeordnetenhaus heißt. Überschlägig 100000 Wohneinheiten sehen die Bezirke auf Potenzialflächen im Entstehen – theoretisch und zum Teil erst in weiter Ferne – nach 2025. Der weit überwiegende Teil dieser Flächen ist in privater Hand.

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