Immobilien : Nur ein bisschen Wärme - der Mieter hat ein Recht drauf

Reicht bei Frost die Heizung nicht aus, dann ist das mehr als nur unschön. Das sieht auch die Justiz so.

Kai Althoetmar

Gerade jetzt würde ein Schaden an der Wärmeversorgung richtig wehtun: Der Winter hält Deutschland mit Minusgraden fest im Griff, die Heizungen laufen auf Hochtouren. Aber wer als Mieter seine Wohnung nicht mollig warm bekommt, hat das Mietrecht auf seiner Seite. Denn kein Mieter muss im Kalten sitzen. Und falls doch, kann er dem Vermieter Druck machen.

Das Gesetz nennt zwar keine eindeutigen Regeln zur Temperatur in Wohnräumen und der Dauer der Heizperiode. Eine Richtschnur bietet aber das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Paragraf 535, wonach der Vermieter verpflichtet ist, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen“.

„Mieter können verlangen, dass in ihrer Wohnung mindestens 20 bis 22 Grad Celsius erreicht werden“, stellt der Deutsche Mieterbund klar. Differenziert wird nach Räumen. Im Wohnzimmer sollten es 21 Grad Celsius sein, im Bad 23, in der Küche und im Schlafzimmer genügen 18 Grad. Automatische Nachtabsenkungen darf der Vermieter einrichten. Eine Mindesttemperatur kann auch im Mietvertrag vereinbart werden.

Ältere Mietverträge sehen häufig niedrigere Zimmertemperaturen als ausreichend an. Aber solche Klauseln sind oft unwirksam. Die Klausel „Eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen 8.00 Uhr und 21.00 Uhr gilt als vertragsgemäß“ ist zum Beispiel nichtig, urteilte das Landgericht Heidelberg (AZ: 5 S 80/81). Der Mieterbund verweist auf weitere Urteile. „Auch nachts darf die Heizung nicht völlig abgeschaltet werden, 18 Grad Celsius müssen immer erreicht werden“, zitiert der Verband ein Urteil des Landgerichts Berlin (AZ: 64 S 266/97).

Und was, wenn die Heizung die geforderten Werte nicht schafft? Dann kann der Mieter seine Zahlungen mindern: Werden in einer Wohnung nur 15 bis 17 Grad Celsius erreicht, liegt ein schwerer Mangel vor. Eine Mietminderung von 30 Prozent ist gerechtfertigt, beschied das Landgericht München (AZ: I 20 S 3739/84). Bei einem totalen Heizungsausfall im Winter muss der Mieter unter Umständen sogar gar nichts zahlen und kann das Geld dazu verwenden, sich an einem wärmeren Ort einzuquartieren. Das Landgericht Berlin urteilte so im Fall eines Mieters, in dessen Wohnung es von September bis Februar kein Gas für Heizung, Herd und Warmwasser gab (AZ: 65 S 70/92). In solchen krassen Fällen kann der Mieter außerdem sofort und fristlos kündigen.

Ein Recht auf warmes Wasser hat der Mieter ebenfalls. Das Landgericht Berlin klärte sogar die Details: Eine Temperatur von 55 Grad Celsius für das Warmwasser muss danach kurzfristig erreicht werden können, spätestens nach Ablaufen von drei Litern Wasser. Im verhandelten Fall wurden dazu 15 Liter gebraucht. Das Gericht erkannte 3,5 Prozent Mietminderung zu (AZ: 67 S 26/07). Auf drei Prozent Minderung entschied vor Kurzem das Amtsgericht Köln. In diesem Fall hatte es der Durchlauferhitzer nicht geschafft, gleichzeitig Warmwasser zum Kochen und Duschen bereitzustellen (AZ: 229 C 152/07).

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