Immobilien: Sand im Getriebe

WAS STEHT INS HAUS?

Im Hof unserer Eigentumsanlage befindet sich ein gemeinschaftlicher Sandkasten. Auf der jüngsten Versammlung wurde beantragt, dass der Sand wegen Verschmutzung von der Gemeinschaft ausgetauscht werden solle. Der Mehrheit war das jedoch zu teuer. Sie hat deshalb folgenden „Kompromiss“ beschlossen: Die Gemeinschaft kauft neuen Sand, der aber nur an die Straße geliefert wird. Den Transport zum Sandkasten sollen alle Eigentümer mit Kindern (zu denen auch ich gehöre) per Schubkarre übernehmen, damit die Gemeinschaft Kosten spart. Ist dieser Beschluss für mich verbindlich?

WAS STEHT IM GESETZ?

Unverbindlich sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 23 Abs. 4) zum einen nichtige Beschlüsse, zum anderen Beschlüsse, die auf Antrag vom Gericht für ungültig erklärt wurden. Manche Beschlussfehler sind also so gravierend, dass der Beschluss automatisch unverbindlich („nichtig“) ist. Weniger schwerwiegende Fehler führen hingegen nur dann zur Unverbindlichkeit, wenn ein Eigentümer das Gericht anruft. Man spricht hier von anfechtbaren Beschlüssen. Leider gibt es im Gesetz keine Zusammenfassung der Gründe, wann Beschlüsse nichtig oder (nur) anfechtbar sind. Diese Gründe werden häufig erst von den Gerichten herausgearbeitet. So hat der Bundesgerichtshof etwa entschieden, dass die Eigentümer nicht die Kompetenz besitzen, einander durch Beschluss über das Gesetz hinausgehende Handlungspflichten aufzuerlegen (Aktenzeichen: V ZR 193/09). Die Mehrheit konnte hier also nicht beschließen, dass bestimmte Eigentümer den Sandtransport vorzunehmen haben. Dieser Teil des Beschlusses ist nichtig. Über den Austausch des Sandes konnte die Gemeinschaft zwar beschließen, weil es sich um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Beide Beschlussteile – Austausch und Transport des Sandes – sind aber inhaltlich so eng miteinander verknüpft, dass die Nichtigkeit des zweiten Teils (Transport) auch zur Nichtigkeit des ersten Teils (Austausch) führt. Der Beschluss ist also insgesamt unverbindlich, ohne dass es einer Klage bedürfte.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ohne das Mehrheitsprinzip könnte man in vielen Eigentümergemeinschaften keine Entscheidungen treffen. Die Mehrheitsmacht muss aber ihre Grenzen haben. Deshalb können Sie nicht zu „Fronarbeiten“ für die Gemeinschaft gezwungen werden. Eine andere Frage ist allerdings, ob Sie nicht aus Gründen guter Nachbarschaft auf den Vorschlag eingehen sollten. Bedenken Sie auch: Wenn der Beschluss nicht ausgeführt wird, ist der Sand natürlich immer noch der alte. Sie müssten dann auf die Einberufung einer neuen Versammlung drängen und hoffen, dass dort ein Beschluss in Ihrem Sinne gefällt wird oder aber das Gericht anrufen, damit dies in Ihrem Sinne entscheidet. Bis dahin gehen viele Tage ins Land, die Sie gewissermaßen in den Sand setzen würden. Vielleicht ist da ein schweißtreibender Nachmittag die bessere Wahl, auch wenn Sie das Recht auf Ihrer Seite haben.