Schönheitsreparaturen : Keine Belohnung für Vermieter

Schönheitsreparaturen und kein Ende: Was tun, wenn der Hausbesitzer den Vertrag ändern will?

WAS STEHT INS HAUS?


Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung und zahle bereits die ortsübliche Miete laut Mietspiegel. In meinem Vertrag ist eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten – nämlich die, nach der Arbeiten nach starren Fristen zu erledigen sind. Die Genossenschaft hat deshalb alle Mieter angeschrieben und bittet, einer anderen – wirksamen – Klausel zuzustimmen und den Mietvertrag entsprechend ändern zu lassen. Sonst, so die Genossenschaft, werde sie die Miete außerordentlich um monatlich 0,71 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Was sollen wir jetzt tun?

WAS STEHT IM GESETZ?
Sie müssen weder einer Vertragsänderung zustimmen, noch müssen Sie befürchten, dass die Genossenschaft die in Aussicht gestellte außerordentliche Mieterhöhung durchsetzen kann. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 9. Juli 2008 entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält (AZ VIIIZR181/ 07). Der Vermieter könne lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Denn, so die Richter, damit würde ein systemfremdes Kostenelement eingeführt: Laut Gesetz hat nämlich grundsätzlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen – auch wenn die Übertragung auf den Mieter gängige Praxis ist. Aber für solche Formularklauseln gilt laut BGH: Das Risiko, dass sie unwirksam sein könnten, hat derjenige zu tragen, der sie verwendet. Und nach Paragraf 306 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) richtet sich der Vertrag in diesem Fall nach den sonst geltenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet: Die Genossenschaft hat wegen der unwirksamen Klausel nach Paragraf 535 Absatz 1 Satz 2 BGB die Schönheitsreparaturen selbst und auf eigene Kosten in vollem Umfang zu erledigen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?
Das Urteil ist folgerichtig. Wer im Mietvertrag Regelungen vorgibt, trägt auch das Risiko, dass diese unwirksam sind. Ein Vermieter, der eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen vereinbart, kann deshalb nicht mit einem Zuschlag zur Miete belohnt werden. Das Urteil hat im Übrigen große Tragweite: In mindestens 75 Prozent aller Mietverträge stehen unwirksame Klauseln. Dabei handelt es sich um Regelungen mit starren Renovierungsfristen, vorgegebenen Endrenovierungsverpflichtungen, verbindlichen Vorgaben zur Farbauswahl oder zur Ausführungsart von Renovierungen, beziehungsweise um unzulässige Quotenabsprachen. Deswegen sollte jeder Mieter einen Blick in den Mietvertrag werfen und gegebenenfalls den Vermieter auffordern, auch die laufenden Schönheitsreparaturen zu erledigen.

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