Immobilien : Schwerwiegende Entlastung

Können Wohnungseigentümer bei bestimmten Beschlüssen Ansprüche gegen ihren Verwalter verlieren?

WAS STEHT INS HAUS?

In unseren Eigentümerversammlungen gab es früher den Tagesordnungspunkt „Entlastung des Verwalters“. Seit zwei Jahren ist es leider anders. Der Verwalter behauptet sogar, dieses hätte für uns als Wohnungseigentümer einen großen Vorteil, weil er so länger haften würde. Ich frage mich, ob diese Aussage zutrifft und ob sich der Verwalter richtig verhält. Seitdem der Tagesordnungspunkt „Entlastung des Verwalters“ verschwunden ist, haben wir meines Erachtens jedenfalls nun keine Möglichkeit mehr, Fragen zur Tätigkeit des Verwalters im abgelaufenen Jahr zu stellen.

WAS STEHT IM GESETZ?

Ihr Verwalter hat Recht. Wohnungseigentümer haben rechtlich betrachtet nichts davon, den Verwalter zu entlasten. Mit dem Beschluss über die Entlastung billigen die Wohnungseigentümer erstens die Amtsführung des Verwalters als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen gegebenenfalls vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig. Zweitens sprechen die Wohnungseigentümer dem Verwalter durch eine Entlastung für seine künftige Tätigkeit ihr Vertrauen aus. Diese Aussagen haben für sich betrachtet nichts Negatives. Eine Entlastung hat in der Regel aber drittens auch die Wirkung eines sogenannten negativen Schuldanerkenntnisses. „Negatives Schuldanerkenntnis“ bedeutet, dass jedenfalls etwaige Ersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich verloren gehen, wenn sie den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Der Entlastungsbeschluss wird zwar typischerweise in der Annahme gefasst, dass Ansprüche gegen den Verwalter nicht bestehen. Eine Entlastung zielt nicht auf den Untergang von Ansprüchen. Der Untergang ist aber Folge der geschilderten Vertrauenskundgabe der Wohnungseigentümer. Wegen der für die Wohnungseigentümer negativen Resultate einer Entlastung hat der Verwalter auf diese grundsätzlich auch keinen Anspruch. Will die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine Entlastung erteilen, ist dieses allerdings nicht zu beanstanden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Wohnungseigentümer können ihrem Verwalter anders als gerade durch eine Entlastung sagen, dass sie seine Amtsführung nicht beanstanden und ihm und seinen Mitarbeitern vertrauen. Soll dem Verwalter dennoch eine Entlastung erteilt werden, muss man sich jedenfalls klar sein, was damit eigentlich gesagt wird. Will ein Wohnungseigentümer Fragen zur Tätigkeit des Verwalters stellen, hat dieses mit einer Entlastung im Übrigen gar nichts zu tun. Der Verwalter muss in der Versammlung nämlich auch ohne entsprechenden Tagesordnungspunkt auf Fragen der Mehrheit der Wohnungseigentümer antworten und im Einzelnen Auskunft geben. Im Übrigen sollte es für jeden Verwalter außerdem selbstverständlich sein, von sich aus über seine Arbeit im vergangenen Jahr zu berichten (Tagesordnungspunkt: Bericht der Verwaltung).

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