Immobilien: Sechs Monate - aber ab wann?

WAS STEHT INS HAUS?

Vor drei Jahren haben wir uns mit unserem Vermieter um die Beseitigung eines Mangels in unserer Wohnung gestritten. Da er damals eine Frist ignorierte, die wir ihm gesetzt hatten, haben wir schließlich selbst einen Handwerker beauftragt und bezahlt – Kosten: etwa 800 Euro. Um das Mietverhältnis nicht weiter zu belasten, haben wir die Summe seinerzeit auch nicht mit der Miete verrechnet. Als wir aber jetzt unseren Anspruch geltend machen wollten, teilte uns der Vermieter mit, er habe bereits zum 1. Juli 2007 verkauft, unser Anspruch auf Erstattung sei verjährt. Stimmt das?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Vermieter hat unrecht. Sie können den Anspruch noch geltend machen, denn er ist noch nicht verjährt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nämlich am 28. Mai dieses Jahres entschieden, dass die Verjährungsfrist erst dann beginnt, wenn Sie von der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfahren (VIII ZR 133/07) – was bei Ihnen ja erst vor kurzem passiert ist. Hintergrund: Beim Verkauf tritt der Käufer der Wohnung anstelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Aber das gilt nur für Ansprüche, die erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werden – für vorher entstandene Ansprüche des Mieters bleibt weiterhin der alte Eigentümer zuständig. Zwar verjähren diese Ansprüche sechs Monate nach dem Verkauf (§ 548 Abs. 2 BGB), doch diese Frist beginnt eben erst in dem Moment, in dem der Bewohner von dem Eigentümerwechsel erfährt. Heißt: Erst wenn der Mieter sicher von der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfahren hat, ist laut Gesetz der Beginn der kurzen Verjährungsfrist von nur sechs Monaten gerechtfertigt. Denn mit dem Verkauf, der zum 1. Juli 2007 durch Eintragung im Grundbuch vollzogen wurde, ist Ihr Mietverhältnis mit dem alten Vermieter zwar rechtlich beendet worden (es kommt dabei nicht auf das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses, etwa durch Auszug der Mieter, an, sondern auf den rechtlichen Status). Aber davon wussten Sie ja nichts. Und das ist entscheidend.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist folgerichtig. Denn die Verjährung soll zwar dafür sorgen, dass nach Ablauf der Verjährungsfrist Rechtsfrieden und Planungssicherheit herrschen, auch wenn ein Anspruch an sich noch gegeben wäre. Aber den Anspruch kann ein Mieter eben nur dann rechtzeitig geltend machen, wenn er auch davon weiß, dass die Verjährung zu laufen begonnen hat. Und es ist dem Mieter nicht zuzumuten, regelmäßig auf Verdacht beim Grundbuchamt nachzufragen, ob seine Wohnung eventuell verkauft worden sein könnte – er muss von dem Eigentumswechsel informiert werden. Da die Eintragung des neuen Eigners in der Sphäre des alten Vermieters liegt, hat dieser die Pflicht, seinen Ex-Mieter zu informieren. Dieser muss dann prüfen, ob es noch Forderungen gibt, die er gegen seinen Ex-Vermieter geltend machen muss.