Selfstorage als Kapitalanlage: „Alles rein – von groß bis klein“

Statistisch betrachtet, zieht einer von zehn Deutschen jährlich um. Doch nicht immer ist die neue Wohnung die größere. Wohin also mit dem Schlitten oder Omas Biedermeierschrank? Antworten auf diese Platzfragen geben Selfstorage-Center, die auch in Berlin boomen: Selbstlagerzentren für Möbel, Hobbygeräte, Akten & Co.. Längst etabliert in anderen Ländern – vor allem in den USA – hat diese Gewerbeimmobilie in Deutschland noch viel Potential; auch als Kapitalanlage?

Hans-Martin Diehl aus Wilnsdorf will es jetzt wissen. Der Vorstand der SSI Special Select Invest AG wirbt in einer Broschüre unter dem Claim „Alles rein – von groß bis klein“ um Anleger für sein Konzept „Flexxlager“. „Die Rendite liegt derzeit bei durchschnittlich ca. 5,4 Prozent“, heißt es darin. Der Einfachheit halber übernimmt die SSI-Gruppe das Management des jeweiligen „Flexxlagers“, das den Investoren samt eigenem Grundbuchauszug nach Fertigstellung schlüsselfertig übergeben wird.

Sollten durch einen Mieter Schäden entstehen, kümmert sich ein Projektteam auch darum – wie auf Wunsch auch um die Vermietung. Auf den Dächern der Boxen soll eine Photovoltaikanlage die Energiekosten zum Teil wieder einspielen. „Vorteile im Vergleich zu den üblichen Selfstorage-Anlagen liegen bei unserem Konzept in den rundum geschlossenen Einheiten, dem 24-stündigem Zugang und einem geringeren Mietpreis, da kein Personal an den Standorten beschäftigt ist“, sagt Diehl. So weit die Theorie.

Genug Platz für ein Boot

Vermietet werden sollen die Garagen „ab sechs Monate“, schreibt Diehl, das biete Planungsicherheit. Die Garagenmodule mit Stromanschluss werden auf Wunsch auch beheizbar geliefert. Es gibt verschiedenen Größen und damit zusammenhängende Ertragsvarianten. Der erste Standort in Siegen-Geisweid wurde im Oktober eröffnet. Nach Unternehmensangaben liegt der Vermietungsstand bei sechzig Prozent, der Abverkauf bei zwanzig Prozent. Hier beginnen die Brutto-Kaufpreise bei 19 900 Euro (6,00 x 2,98 x 2,56 m) und enden bei 38 500 Euro (9,00 x 3,48 x 4,20).

In den größeren Einheiten lässt sich dann auch schon mal ein Boot oder ein Oldtimer unterbringen. Der gesamte Garagenhof ist eingezäunt, mit einer elektronischen Zugangskontrolle versehen und wird rund um die Uhr videoüberwacht. Die jährliche Planmiete wird in den „Flexxlager“-Unterlagen ab 1020 bis 1860 Euro pro Jahr kalkuliert.

Das Anlage-Konzept für ein Selfstorageprojekt ist in Deutschland neu. Potential für Selfstorage-Immobilien hatte das Immobilienberatungsunternehmen Bulwien Gesa zwar bereits im Rahmen eines Auftragsgutachtens 2009 attestiert und eine kommende Assetklasse am Immobilienhorizont heraufziehen sehen. Doch von Kapitalanlagen war hier zunächst noch nicht die Rede und „Flexxlager“ vergleichbare Anbieter gibt es in Deutschland nach Angaben von Holger Geiermann nicht.

Verbandschef deutscher Selfstorage Unternehmen ist skeptisch

Der Projektmanager des Unternehmens „Flexxlager“ kündigt auf Anfrage dieser Zeitung die Erschließung von zehn Standorten in den nächsten 24 Monaten an. „In Berlin sind wir konkret auf der Suche nach Grundstücken.“ In Münster sei man inzwischen fündig geworden – ein Grundstück für 165 Einheiten wurde bereits gekauft. „Der Baubeginn ist noch in diesem Jahr“, sagt Geiermann. Seine „Flexxlager“ sollen als Mieter und Käufer vor allem Selbsteinlagerer ins Visier nehmen, die kleinere Hallen für eine langfristige Lagerung benötigen.

Wolfgang Köhnk, Vorstand des Verbandes deutscher Selfstorage Unternehmen mit Sitz in Hamburg, ist ob des neuen Angebotes skeptisch. „Ich kann mir das vorstellen – aber so richtig dann doch nicht“, sagt er auf Anfrage. Diese Kapitalanlage sei sehr ungewöhnlich. Für Eigentumswohnungen gebe es einen Markt, aber für Boxen auf einem zweistöckigen Garagenhof müsse sie eben erst erzeugt werden. Für ein solches Produkt müsse geworben werden. Das kostet Geld und kann die die Rendite schmälern.  

„Ich sehe da auf Seiten des Anlegers und auf Seiten des Initiators Schwierigkeiten, so etwas am Markt zu platzieren“, sagt Köhnk. Durch die vielen Eigentümer der Garagen seien in jedem Fall spannende Eigentümerversammlungen zu erwarten. Immerhin sieht der Verbandschef viel Potential für die deutsche Hauptstadt. „In Berlin bewegt sich alles, und das ist gut für Selfstorage“, sagt er.