Sichere Kapitalanlage: Im Westen geht in sehr guten Lagen die Sonne auf

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin ist kompliziert bis kaum noch überschaubar – erst der jährliche Grundstücksmarktbericht kann die An- und Verkäufe auf diesem für die Hauptstadt besonders wichtigen Immobiliensegment übersichtlich einordnen und Preise als Richtwerte liefern. Nach wie vor sind die Angebote und Marktbedingungen im Westen und Osten der Stadt unterschiedlich. Der Tagesspiegel analysiert den Grundstücksmarktbericht 2009/2010 für Berlin in loser Folge – heute konzentriert auf Eigentumswohnungen: Wo kauft man sich am besten ein?

Die gute Nachricht im Bericht des Gutachterausschusses zum Berliner Grundstücksmarkt steht zwischen den Zeilen: Berlin ist aus dem Gröbsten raus. Die seit dem Fall der Mauer schleichende Entwertung der West-Grundstücke einerseits ist abgefangen. Zum anderen haben sich ausländische Spekulanten aus dem Wohnungsmarkt weitgehend zurückgezogen und – wie es nach neuesten Beobachtungen aussieht – sich auf Renditeobjekte der Marke „Teurer geht nicht“ verlegt. Der Wohnungsmarkt, den Investoren aus dem Ausland 2005 bis 2007 mit Serieneinkäufen aufgemischt hatten, ist wieder stabil: Umsätze zwischen sechs und acht Milliarden verträgt der Berliner Grundstücksmarkt, ohne aus dem Lot zu geraten. In den Jahren 2005 bis 2007, als der Immobilienboom in Spanien, England und anderen Ländern die Investoren nach den preiswerten deutschen Wohnungen greifen ließ, lagen die Umsätze zwischen 9,8 und 14,8 Milliarden Euro.

Die Wirtschafts- und Finanzkrise färbt auch den Berliner Immobilienmarkt ein – aber mit ganz überraschenden Farbtönen. In der unteren Preisklasse gibt der Wohnungsmarkt in der Stadt nicht mehr viel her. „Da ist praktisch nichts mehr zu haben“, klagt Immobilienmakler Tobias Schwarz. Jedenfalls nicht mehr viel – wenn man den riesigen Bestand von 1,89 Millionen Wohneinheiten in Berlin zum Maßstab macht: 200 bis 300 kleine Objekte bieten sich derzeit noch an.

Viele Berliner haben aus Sorge vor einer möglichen Inflation in den zurückliegenden Monaten Wohnungen gekauft; es ist ihnen offensichtlich lieber, die Ersparnisse in vier eigenen Wänden „zu parken“, bis die Verhältnisse auf den Finanzmärkten wieder übersichtlicher sind.

Anzeichen sprechen dafür, dass in näherer Zeit viele Wohnungen, die bisher von Wohnungsbaugesellschaften gehalten werden, als Kaufobjekte auf den Markt kommen werden. Diese Immobilien gehören überwiegend zu den Objekten mittlerer Qualität in bisweilen einfachen, eher in mittleren Wohnlagen. Vermutlich werden die Preise in diesem Marktsegment wegen des starken Angebotsdrucks in engen Grenzen gefangen bleiben. Das ist die eine Seite des Wohnungsmarktes – gut, wenn man Beträge bis 100 000 Euro für einige Zeit „winterfest“ machen möchte.

Für Anleger, die an einer sicheren Kapitalanlage mit längerer Perspektive interessiert sind, geht im Westen die Sonne auf. Es empfiehlt sich nach den Daten aus dem Gutachterbericht, in gute bis sehr gute Wohnlagen zu investieren. Das sind Gebiete in exklusiver Lage mit einem sehr gepflegten Wohnumfeld, mit großzügigen öffentlichen und privaten Freiflächen und einer sehr ansprechenden Bebauung. Untersuchungen des Gutachterausschusses belegen, dass sich das Preisbild in den besonders guten Wohnlagen positiv abhebt.

Zu den sehr guten Wohnlagen zählen die Gutachter:

- die Gebiete im Westend zwischen Spandauer Damm, Ahornallee, Theodor- Heuss-Platz, Pommernallee, Ubierstraße, Wandalenallee und Fernbahntrasse

- nördlich und südlich der Heerstraße in Charlottenburg das Gebiet zwischen S-Bahn, Heilsberger Allee, Am Postfenn, nördliche Waldgrenze vom Teufelsberg und der Teufelsseestraße

- in Schmargendorf das Areal östlich bis zu den Straßenzügen Friedrichshaller, Mecklenburgische und Zoppoter Straße

- der Ortsteil Grunewald nördlich der Fernbahntrasse und der Waldgrenze

- Dahlem-Nord bis herunter zur Saargemünder Straße.

In diesen sehr guten Wohnlagen Berlins kann man nicht viel falsch machen. Außer zu teuer einkaufen – das sind die Anhaltswerte: Wohnungen neueren Datums aus dem Bestand (Baujahre 1990 bis 2005) wurden anno 2009 in einer Preisspanne von 1960 Euro bis 4310 Euro je qm Wohnfläche gehandelt, wobei die teuren Objekte im Vergleich zu den Vorjahren angezogen haben; der Durchschnittspreis lag bei 3400 Euro je qm.

Ältere Wohnungen in diesen sehr guten Lagen Berlins werden im Mittelwert von 1270 Euro (Baujahre 1950 bis 1959), 1710 Euro (1960 bis 1969), 1920 Euro (1970 bis 1979) angeboten und gekauft. Kaufobjekte aus den 80er Jahren wurden 2009 in diesen Lagen nicht registriert, wohl aber Neubauten zum Erstbezug – mit einer Preisspanne von 3420 bis 5720 Euro je qm.

Im Osten der Stadt hat der Gutachterausschuss Wohnlagen der Klasse „sehr gut“ nicht gelistet, auch wenn am Prenzlauer Berg bei einigen Luxusobjekten die Quadratmeterpreise durch die Decke gehen: bis zu 4900 Euro. Die Preise dort sind wegen der Trend-Nachfrage notabene eher spekulativ. Das gilt auch für „die“ Wohnung am Potsdamer Platz. Bis zu 6000 Euro kostet das angesagte Wohnen je Quadratmeter nebenan bei den Daimlers und Sonys.

GUTACHTERAUSSCHUSS: Hier gibt's Auskunft

Die Gutachterausschüsse sind unabhängig. Der Berliner Gutachterausschuss hat derzeit 51 Mitglieder, darunter vereidigte Sachverständige, Bank- und Immobilienkaufleute, Sonderfachleute des Bauwesens und Steuerexperten. Die Internetpräsenz www.Gutachterausschuss-Berlin.de bietet Übersichten an, Einzelabfragen an die Behörde kosten drei Euro. Die Adresse: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, III E 29, Fehrbelliner Platz 1, 10707 Berlin. kdv