Immobilien: Strategien zur Sicherung billigen Baugeldes Wer einen Anschlusskredit benötigt, sollte Umschuldung zeitig planen

Die derzeitigen Zinsen liegen im Durchschnitt noch etwa 0,2 Prozentpunkte über dem Zinstief vom Februar 1999. Und derzeit fordern Volkswirte und Banker eine weitere Herabsetzung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank. Wer ein Darlehen aus früheren Zeiten hat, wird sich angesichts dieser günstigen Umstände Gedanken machen, ob er den teuren Vertrag nicht durch einen billigen ersetzt.

Gewiss, eine Trendwende an der Zinsfront ist vorerst nicht in Sicht. Wer gute Nerven hat, kann sich darauf verlassen und das Ende der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist abwarten. Sollte jedoch die Konjunktur Mitte 2003 anspringen, kann sich das Blatt schnell wenden. Dann bieten sich drei Möglichkeiten einer Umschuldung.

Die erste besteht darin, das Darlehen zu kündigen. Der Schuldner zahlt dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank und muss einen neuen Vertrag abschließen. Allerdings muss die Bank die Kündigung nicht akzeptieren, sofern der Schuldner diese einfach nur mit den gesunkenen Zinsen begründet. Außerdem kommt die Entschädigung teuer, wenn die Restlaufzeit noch vier oder mehr Jahre beträgt.

Wer zu früh kommt, muss zahlen

Die zweite Möglichkeit besteht darin, das bisherige Darlehen unverändert weiter zu führen und bei dem gleichen oder einem anderen Institut ein Forward-Darlehen abzuschließen. Damit kann sich der Schuldner das billige Baugeld für einen späteren Zeitpunkt sichern. Die Banken verdienen daran, indem sie den aktuell gültigen Zinssatz anheben. Der Aufschlag beträgt durchschnittlich 0,03 Prozentpunkte pro Monat bis zu dem Zeitpunkt, an dem man den Kredit in Anspruch nimmt. Das ist meistens beim Ablaufen des alten Vertrages der Fall.

Ein Beispiel: Gilt ein Kreditvertrag noch bis Mai 2004, dann muss der Schuldner für die verbleibenden 16 Monate einen Zuschlag in Höhe von rund 0,48 Prozent in Kauf nehmen. Derzeit bieten Vermittler zehnjähriges Baugeld für 4,8 Prozent an. Ab Mai 2004 müsste der Schuldner also dafür einen Nominalzins von rund 5,28 Prozent bezahlen, 5,41 Prozent effektiv. Der neue Forward-Vertrag würde wiederum zehn Jahre bis Mai 2014 gelten. Solche Forward-Darlehen werden aber nur angeboten, wenn der alte Vetrag noch maximal 42 Monate gültig ist.

Eine dritte Möglichkeit der Umschuldung haben Häuslebauer, deren Kreditvertrag nur noch kurze Zeit gilt. Beträgt die Restlaufzeit 12 Monate oder weniger, dann kann der Immobilieneigentümer einen neuen Vertrag abschließen, ohne den alten zu kündigen. In der Zeit zwischen der Unterzeichnung des Vertrages und der tatsächlichen Überweisung des Kreditbetrages sind dann meistens Bereitstellungszinsen fällig. Verträge dieser Art kann der Schuldner sowohl mit seiner bisherigen Bank als auch mit einem neuen Geldhaus abschließen.

Einige Banken verlangen ein Jahr lang keine Bereitstellungszinsen. Die meisten Kredithäuser lassen sich die Zeit zwischen Bewilligung und Überweisung des Baugeldes mit 0,25 Prozent monatlisch ab dem vierten Monat nach Kreditzusage bezahlen. Der Nachteil dieser Umschuldungsstrategie: Die Zinsen gelten zehn Jahre vom Zeitpunkt der Bewilligung an gerechnet.

Der Autor ist Inhaber der Finanzberatung fmh.

Max Herbst