Streitfall lüften: Die offenen Fenster zum Hof

WAS STEHT INS HAUS?

Ich wohne in einem Zwölf-Familien-Haus im Parterre und ärgere mich darüber, dass auch im Winter – und das schon seit Jahren – immer zwei große Flurfenster geöffnet werden. Das Haus wurde in den letzten Jahren wärmegedämmt, was zu einer erheblichen Mieterhöhung führte. Der Flur und damit auch die Wohnungen kühlen trotzdem stark aus, nur weil zwei Mieterinnen im Hause die Fenster im Hausflur immer wieder öffnen. Die Vermieterin, eine Baugenossenschaft, hat lediglich ein lapidares Schreiben geschickt, was nichts bewirkt hat. Kann ich jetzt die Miete kürzen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben Sorgfaltspflichten zu beachten. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache für die Dauer der Mietzeit zu gewähren. Dies schließt ein, dass der Mieter keine unnötigen Beeinträchtigungen hinnehmen muss. Auch der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz kann im Einzelfall den Vermieter verpflichten, alles zu unterlassen, was zu einer unnötigen Steigerung von Betriebskosten führt. Der Mieter wiederum muss mit der Mietsache sorgsam umgehen. Er hat alles zu tun bzw. zu unterlassen, was zu einer Beeinträchtigung bei der Nutzung oder zur Schädigung der Mietsache führt. Hieraus ergibt sich die Pflicht sowohl für die Mieter des Hauses als auch für den Vermieter, ein Auskühlen des Treppenhauses zu vermeiden. Die Fenster sind daher grundsätzlich geschlossen zu halten, es sei denn, es ist wegen der Geruchssituation im Hausflur ein Lüften erforderlich oder es erscheint im Einzelfall notwendig, die feuchte Luft im Hausflur auszutauschen. Das alles ist aber regelmäßig mit einem Lüftungsvorgang von 10 bis 15 Minuten, im Bedarfsfall zweimal am Tag, zu erreichen. Mit solchen Lüftungen ist grundsätzlich kein Wärmeverlust verbunden. Bleiben allerdings die Fenster im Winter zu lange auf, dann kühlt nach einer gewissen Zeit auch das Mauerwerk ab und führt zu erheblichen Energieverlusten. Daher muss der Vermieter ein solches Lüftungsverhalten vermeiden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Für Ihre Rechte als Mieter spielt es keine Rolle, ob die Beeinträchtigung durch die offenstehenden Fenster vom Vermieter veranlasst wurde oder ob Mitmieter hierfür verantwortlich sind. Der Vermieter hat nämlich alles zu tun, um ein Fehlverhalten von Mitbewohnern einzustellen, damit die Beeinträchtigung der anderen vertragstreuen Mitbewohner ausgeschlossen ist. Wird also in Ihrem Fall die Baugenossenschaft nicht in ausreichendem Umfang tätig, können Sie die Miete mindern, Schadensersatz fordern oder sogar fristlos kündigen. Die Höhe der Mietminderung bemisst sich im Einzelfall nach der konkreten Situation. Um Ihre Rechte durchzusetzen, sollten Sie aber genau festhalten, an welchem Tag und zu welchen Uhrzeiten die Fenster geöffnet waren. Auch die jeweilige Außentemperatur sollten Sie dabei festhalten.