Untermiete: Wenn der Besucher zum Bewohner wird

Dass ein Mieter Besuch bekommen darf, wird niemand bestreiten wollen. Doch wie sieht es aus, wenn es nicht um Verwandte geht, die nachmittags zu Kaffee und Kuchen erscheinen, sondern um den Freund oder die Freundin, die auch über Nacht bleiben – oder gar auf Dauer. Wann wird der regelmäßige Besucher zum regulären Bewohner?

Zunächst gilt: Es ist nicht Sache des Vermieters, sich in den Privatbereich des Mieters einzumischen. Selbst wenn der Mietvertrag eine Beschränkung der Besuchszeit vorsehen sollte – und zum Beispiel eine Klausel enthält, nach der „Besuch von Personen des anderen Geschlechts nach 22 Uhr nicht erlaubt“ ist –, braucht der Mieter dem nicht zu folgen. Darüber, wer sich in der Wohnung aufhalten darf, bestimmt er allein. Sein „Hausrecht“ bezieht sich auch auf die Zugänge zur Wohnung.

Der Vermieter darf also einem Besuch nicht „das Haus verbieten“ – solange dieser andere nicht stört. Auch ein Besuch über sechs bis acht Wochen ist noch erlaubt. Der Vermieter muss erst um Erlaubnis gefragt werden, wenn sich der Besucher in Wirklichkeit als „Untermieter“ entpuppt, wenn er also dauerhaft in der Wohnung bleiben möchte.

Beschließt der Mieter nach seinem Einzug, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, muss er den Vermieter – unter Namensnennung der betreffenden Person – um Erlaubnis fragen. Der muss aber zustimmen, wenn der Mieter nachvollziehbare Gründe für die Untervermietung nennen kann. Hierzu zählen finanzielle Motive, aber auch höchstpersönliche, etwa wenn der Mieter nicht länger allein in der Wohnung leben will.

Allenfalls, wenn für den Vermieter die Person des Untermieters unzumutbar wäre, darf er Nein sagen. Das kann der Fall sein, wenn der Vermieter schon mal persönliche Schwierigkeiten mit dem zukünftigen Hausbewohner gehabt hat. Kein Ablehnungsgrund dagegen sind moralische Bedenken des Vermieters oder die Herkunft des Untermieters.

Hat der Mieter keine Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt, sondern einfach eine weitere Person in seine Wohnung aufgenommen, so kann ihm nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) „unter Würdigung der Umstände“ sogar gekündigt werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte. Andererseits: Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, meint der BGH – jedenfalls dann, wenn der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und dem Mieter somit keine Vertragsverletzung anzulastet ist (AZ: VIII ZR 74/10).

Im Grundsatz gilt nichts anderes, wenn ein Single eine Wohnung anmietet und kurz darauf Freund oder Freundin mit einziehen wollen. Der Mieter hat das Recht, sein Privatleben innerhalb der eigenen vier Wände nach seinen Vorstellungen zu gestalten, also zum Beispiel mit einem anderen auf Dauer gemeinsam zu leben. Wichtig ist hier, dass das Interesse des Mieters an der Aufnahme des Partners nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss. So soll verhindert werden, dass ein Widerstand des Vermieters gegen eine von Anfang an geplante Wohngemeinschaft umgangen wird. Notfalls muss ein Richter klären, ob das Zusammenziehen „geplant“ war.

Der Vermieter darf die Aufnahme eines Untermieters auch zum Anlass nehmen, einen Zuschlag auf die Miete zu verlangen, der frei verhandelbar ist. Begründet wird das mit einer „erhöhten Wohnraumabnutzung“.