Zu wenig Bauland, zu hohe Kosten: Verband sieht Wohnungsbau ausgebremst

In Deutschland sind zu Jahresbeginn so viele Wohnungen genehmigt worden wie zuletzt vor zwölf Jahren. Wie das Statistische Bundesamt am Donnerstag in Wiesbaden mitteilte, genehmigten die Behörden im Januar und Februar den Bau von insgesamt 54.200 neuen Wohnungen. Dies waren demnach 13.500 oder 33,1 Prozent mehr als zu Beginn des Vorjahres. Mehr Baugenehmigungen gab es demnach zuletzt Anfang 2004. Das ist die gute Nachricht.

„Doch die Lage scheint auf dem Papier besser als sie ist“, sagte Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), am Donnerstag anlässlich des diesjährigen Immobilienkongresses des BFW in Berlin. Der Grund für die schlechte Lageeinschätzung: Gebaut wird vor allem im hochpreisigen Segment. Hinzu kommt, dass der BFW seine Mitglieder mit diesen Ergebnissen befragt hat: 73 Prozent der Unternehmen gehen von einer Verschlechterung der Geschäftslage aus, 80 Prozent rechnen mit Miet- und Preissteigerungen beim Neubau.

Die pessimistische Stimmung führt der Verband einmal mehr auf die politischen Entscheidungen im Bund, Ländern und Kommunen zurück. „Es wäre am besten, wenn man zehn Jahre lang mal überhaupt keine neuen immobilienrechtlichen Gesetze und Vorschriften verabschieden würde“, sagte Ibel. Von dem Ziel 400.000 Wohnungen jährlich zu bauen (die Regierung geht von 350.000 benötigten Wohnungen aus), sei die Bundesrepublik weit entfernt.

„Steigende Auflagen und Abgaben, einseitige Änderungen beim Mietrecht zu Lasten der Vermieter und ständige Verschärfungen bei den energetischen Vorgaben – hier müssen Bund, Länder und Kommunen endlich anpacken, um mehr Investitionen zu ermöglichen!“

Ärgerlich lange Planungs- und Genehmigungsverfahren

Als Gründe für die Unzufriedenheit seiner Mitglieder hat der BFW ausgemacht, dass in Ballungszentren kaum noch Bauland ausgewiesen werde. „Wir glauben, dass die Vergabe an kommunale Wohnungsbauträger nicht ausreicht“, sagte der BFW-Präsident, „Grundstücke müssen an alle Marktteilnehmer vergeben werden.“ Rund die Hälfte der befragten Unternehmen hat im Vergabeprozess die Erfahrung gemacht, gegenüber den öffentlichen Unternehmen benachteiligt zu werden. Annähernd alle befragten Unternehmen gehen von weiteren Baulandpreissteigerungen aus.

Beklagt werden von den Mitgliedsunternehmen außerdem die angeblich zeitaufwendige und bürokratische Kommunikation mit den Behörden: 84 Prozent der Befragten ärgern sich über sehr lange Planungs- und Genehmigungsverfahren.

Laut Berechnungen des BFW verteuern sich allein durch die im Januar in Kraft getretene zweite Stufe der Energieeinsparverordnung die Baukosten um neun Prozent. Dem stehe aber lediglich eine Einsparung des Gesamtendenergieverbrauchs in Deutschland von 0,02 Prozent gegenüber.

Die geplanten Abschreibungsmöglichkeiten („Sonder-Afa“) müssten sich in Zukunft an den reellen Baukosten orientieren und auf Selbstnutzer und Kleinvermieter ausgeweitet werden. Die Erhöhung der linearen Afa auf „mindestens drei Prozent“ müsse durchgesetzt werden, wie dies das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen gefordert habe, sagt Ibel.

"Berlin ist eine eigene Klasse für sich"

Der Verband sieht die Immobilienwirtschaft – trotz der steigenden Zahl an Baugenehmigungen – vor einer Krise: „Die Projektentwickler bauen weniger als vor einem Jahr“, referierte Andreas Schulten, Mitglied des Vorstandes der Bulwiengesa AG, anlässlich der Vorstellung einer Projektentwicklerstudie: „Wir sind hier an einer Trendwende.“ In Köln, Frankfurt (Main) und Düsseldorf seien die Projektentwicklungsvolumina zurückgegangen, in Hamburg habe man stagnierende Zahlen beobachtet. Für die Studie wurden 3465 Projektentwicklungen erfasst, im Flächenvolumen entspricht dies 25,4 Millionen Quadratmetern.

Allerdings: „Berlin ist eine eigene Klasse für sich“, sagte Schulten. Durch den Wohnungsneubau steigen die Projektvolumina in der Hauptstadt gegenüber dem Vorjahr im Vergleich auf rund acht Millionen Quadratmeter. Auffallend sei, dass Berlins Wachstum geringer ausfalle als im Vorjahr und jenes von München dagegen stärker. „Dennoch bleibt die Hauptstadt auch weiterhin der größte Projektentwicklermarkt“, sagte Ellen Heinrich, zuständige Projektleiterin bei Bulwiengesa.

Auch die Werte der Projektentwicklungen steigen, bedingt durch die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). „Wir sind etwas besorgt über diese durch das viele Geld bedingte Entwicklung“, sagte Schulten ohne das Wort „Preisblase“ in den Mund zu nehmen.

Der Projektentwicklerstudie zufolge wächst der Anteil der Unternehmen, die mit Projektentwicklungen Handel treiben. Die Zahl der Akteure, die Grundstücke kaufen, diese entwickeln und wieder verkaufen wächst im Vergleich zu jenen, die Grundstücke für den eigenen Bestand entwickeln: eine preistreibende Spirale. „Das Risiko liegt dann bei denen, die diese Grundstücke gekauft haben“, gab Schulten zu bedenken. „Mit etwa 10 Millionen Quadratmetern sind vermehrt Akteure des Investor Developments, also Land Bankers, Großprojekt-Investoren und städtische Wohnungsgesellschaften, hinzugekommen.“

Hier würden nicht mehr kurzfristig realistische Projekte erworben, sondern die Möglichkeit, Projekte überhaupt realisieren zu dürfen. Ein Risiko.