Immobilien: Verdruss beim Beschluss

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind eine WEG mit vierzehn Einheiten bei neun Eigentümern. Im Haus befindet sich eine Aufzugsanlage (Baujahr 1910), die immer wieder ausfällt. Das schafft Verdruss und die Reparaturen kosten viel Geld. Daher sollte der Bau eines neuen Aufzugs beschlossen werden. Von den neun Eigentümern waren acht (60 Prozent der Anteile) dafür und einer (40 Prozent der Anteile) dagegen. Daraufhin hat die Hausverwaltung festgestellt, dass der Antrag auf der Eigentümerversammlung gescheitert sei. Ist das richtig? Was kann man tun, um doch noch zu einem sicheren Aufzug zu kommen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Bei der Sanierung einer bereits vorhandenen reparaturbedürftigen Aufzugsanlage handelt es sich um eine modernisierende Instandhaltung. Diese kann mittels einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen werden (§ 22 Abs. 3 WEG). Dabei hat jeder Eigentümer, ohne Rücksicht auf Größe und Wert seines Miteigentums, eine Stimme. Für eine einfache Mehrheit muss mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer dafür stimmen. Dies ist vorliegend erfüllt. Aber selbst wenn der Aufzug nicht reparaturbedürftig wäre, könnte aufgrund seines hohen Alters und fehlender unangemessener Beeinträchtigung der dagegen stimmenden Eigentümer eine Sanierung mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden (§ 22 Abs. 2 WEG). Hierfür sind ¾ der Stimmen aller stimmberechtigten Eigentümer notwendig, die mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile ausmachen müssen. Auch dies wäre im vorliegenden Fall gegeben. Anders sieht es hingegen bei baulichen Veränderungen (§22 Abs. 1 WEG) aus. Hier gilt weiterhin das Prinzip des Einheitsbeschlusses. Kommt es jedoch in der Eigentümerversammlung zu einem Mehrheitsbeschluss, kann dieser die Zustimmung benachteiligter Eigentümer ersetzen, wenn er bestandskräftig wird. Ist ein entsprechender Beschluss erst einmal gefasst, ist der Verwalter auch verpflichtet, diesen durchzuführen (§ 27Abs. 1 Nr. 1 WEG). Stellt er sich dagegen, kann sein Handeln klageweise erzwungen werden (§ 43 Nr. 3 WEG).

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Nachdem vor der Reform des Wohnungseigentumsrechts einzelne Eigentümer Modernisierungen mit ihrer Nein-Stimme aufgrund des Einstimmigkeitsprinzips verhindern konnten, ermöglicht nun die Mehrheitsentscheidung Eigentümern, das Gemeinschaftseigentum nachhaltig zu sichern. Damit kann die Mehrheit Modernisierungen durchdrücken, sofern keine unzulässigen Sonderopfer von der Minderheit verlangt werden oder der Charakter der Wohnanlage verändert wird. Hinsichtlich der Sanierungskosten sollte die Eigentümergemeinschaft jedoch den Nutzen für die einzelnen Eigentümer berücksichtigen und durch Beschluss eine entsprechende Kostenregelung treffen. Es könnte geregelt werden, dass die oberen Etagen mehr und die unteren Etagen weniger für den Aufzug bezahlen. Ein solcher Beschluss bedarf der qualifizierten Mehrheit.