Immobilien : Vergessene Darlehen

Darf ein Vermieter wegen öffentlich geförderter Modernisierungen mehrfach die Miete erhöhen?

WAS STEHT INS HAUS?

Unsere Mietwohnung ist in den achtziger Jahren umfassend modernisiert und instandgesetzt worden. Der Vermieter hatte seinerzeit zinsverbilligte Darlehen zur Finanzierung der Arbeiten in Anspruch genommen. Bei einer früheren Mieterhöhung 2006 wurden diese mit zirka 25 Euro berücksichtigt. Nunmehr haben wir eine weitere Mieterhöhung erhalten. Von den Fördermitteln ist keine Rede mehr, schon gar nicht wird etwas in Anrechnung gebracht. Es wird eine Mieterhöhung bis auf die Miete verlangt, die sich (zutreffend) aus dem Mietspiegel ergibt. Müssen wir zustimmen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nein, so hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 1. April 2009 – VIII ZR 179/08 entschieden. Werden Modernisierungen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach Paragraf 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt, so der BGH. Die Mieterhöhung ist sogar schon formell unwirksam, weil die Fördermittel nicht erwähnt worden sind. Selbst wenn dies im Mieterhöhungsverfahren noch nachgeholt werden sollte, so brauchen Sie trotzdem nicht zuzustimmen. Da es sich um Modernisierung- und Instandsetzungsmittel aus den achtziger Jahren handelt, können Sie davon ausgehen, dass die Zinsverbilligung noch fortbesteht und nicht durch die Mieterhöhung aus dem Jahr 2006 „verbraucht“ ist. Wegen der fortdauernden Zinsbindung ist der Vorteil der öffentlichen Förderung auch bei der jetzigen Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nach der Grundkonzeption der gesetzlichen Regelung in Paragraf 558 Absatz 5 BGB solle dem Vermieter nämlich die volle Vergleichsmiete für die Dauer der Zinsbindung verwehrt sein. Im Falle einer nur einmaligen Berücksichtigung der Zinsverbilligung bestünde die Gefahr, dass der Vermieter die an den Mieter weiter zu gebende Vergünstigung durch eine Mieterhöhung im Rahmen einer Mieterhöhung nach dem Mietspiegel aushöhlen könne.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sie hat für tausende von Mietern große Bedeutung. In den achtziger und neunziger Jahren sind in Berlin nämlich weit mehr als 100 000 Wohnungen mit öffentlichen Mitteln instand gesetzt und modernisiert worden. Bei Mieterhöhungen für diese Wohnungen „vergessen“ die Vermieter nach Erfahrungen des Berliner Mietervereins häufig diese zinsverbilligten Darlehen zur Finanzierung der Arbeiten und machen dazu keine oder unzureichende Angaben. Wenn die Mieter dies nicht beanstanden und einer Mieterhöhung zustimmen, obwohl sie es nicht müssten, verschenken sie durchschnittlich bis zu einen Euro pro Quadratmeter und Monat. Also, immer erst genau prüfen und nachfragen, ob öffentliche Mittel verwendet wurden. Auskunft gibt die Investitionsbank Berlin (www.investitionsbank.de).

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