Immobilien: Vermieter in Zeitnot

Vermieter und Hausverwalter, die sich noch nicht mit „den Legionellen“ beschäftigt haben, sind jetzt dran – sie müssen sich schnellstens um eine Überprüfung ihrer Warmwasseranlagen kümmern.

Die neue Trinkwasserverordnung, die am 1. November 2011 in Kraft getreten war, schreibt eine jährliche Kontrolle der Warmwassersysteme für eine ganze Reihe von Gebäuden vor (der Tagesspiegel berichtete). Nimmt man es hundertprozentig genau, ist die Jahresfrist in knapp acht Wochen abgelaufen. Und da viele Berliner es gern sportlich „auf die letzte Minute ankommen lassen“, könnte es bald ein Gedränge um die Fachbetriebe geben. Nur zertifizierte Unternehmen dürfen die Warmwasseranlagen nach den Regeln der Trinkwasserverordnung auf die gefährlichen Legionellen und auf andere Schadstoffe prüfen. Die Fachbetriebe übernehmen dann auch die vorgeschriebenen Kontrollmitteilungen an die Gesundheitsbehörden. Zugleich müssen die Mieter über das Prüfergebnis informiert werden.

Der Eigentümerverband Haus & Grund forderte unterdessen, die aktuelle Gesetzeslage zu modifizieren. Das Bundesgesundheitsministerium wolle private Vermieter von einer Reihe bürokratischer Pflichten im Zuge der Legionellenprüfung von Trinkwasseranlagen entlasten, ließ der Verband mitteilen: „Die Länder, die diese Lasten seinerzeit in die Verordnung geschrieben hatten, sollten ihren Fehler korrigieren und den Änderungsvorschlägen zügig zustimmen", forderte Verbandspräsident Rolf Kornemann in dieser Woche in Berlin. Dann hätten Vermieter bis Ende 2013 Zeit, ihre Anlagen erstmalig prüfen zu lassen. Nach aktueller Rechtslage endet diese Frist bereits am 31. Oktober 2012.

Legionellen können lebensgefährliche Atemwegserkrankungen auslösen; in Deutschland sterben jedes Jahr zwischen 1000 und 2000 Menschen dieser heimtückischen Erkrankung.

Das dicke Ende einmal vorweg: Hartnäckige Verstöße gegen die Prüfpflichten können als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 25 000 Euro geahndet werden. Sollten Menschen durch kontaminiertes Leitungswasser zu Schaden kommen, wird es bitterernst. Dann droht ein Strafprozess, in dem Geldstrafen oder sogar bis zu zwei Jahre Haft verhängt werden können. Geschädigte Mieter könnten außerdem Schmerzensgeld und Schadenersatz verlangen.

Angesprochen sind alle Vermieter und Verwalter, in deren Gebäuden Warmwasser zentral erzeugt wird, sofern die Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fassen oder in den Leitungen zwischen Trinkwasser-Heizgerät und Verbraucher mehr als drei Liter Wasser stehen. Das sind praktisch alle Mehrfamilienhäuser, sofern nicht Warmwasser in den einzelnen Wohnungen dezentral im Durchlauferhitzer erzeugt wird. Generell müssen in allen Gewerbebetrieben, in denen im Zuge der gewerblichen Tätigkeit Warmwasser zur Verfügung gestellt wird, die Anlagen überprüft werden. Klingt kompliziert, im Alltagsverständnis sind das Restaurants, Hotels, Ferienwohnungen, aber auch Sporteinrichtungen, Fitness-Studios, Kranken- und Pflegeeinrichtungen. Und Haftanstalten, was aber nur einen speziellen Teil der Bevölkerung tangiert.

In einer besonders ungemütlichen Position sind Verwalter von Anlagen mit Eigentumswohnungen. Werden die Wohnungen von den Eigentümern selbst genutzt, es also keine gewerbliche Nutzung durch Vermietung gibt, entfällt die Prüfungspflicht auf Legionellen – ganz gleich, wie die Warmwasseranlage konstruiert ist. Der Haken daran ist, dass eine Vermietung der Verwaltung nicht angezeigt werden muss. Fachverbände wie der Immobilienverband Deutschland haben inzwischen spezielle Merkblätter aufgelegt, die Wohnungsverwaltern helfen sich abzusichern. Klaus D. Voss