Vier im Recht: Die Linie ist klar gezogen

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Experten klären jede Woche eine Frage.

Im Wechsel antworten Katrin Dittert, Fachanwältin,

Stephen-M. Dworok, Bausachverständiger,

Ernst-Michael Ehrenkönig, Notar

Norbert Eisenschmid, Dt. Mieterbund e. V.

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben eine teilmöblierte Wohnung gemietet, laut Mietvertrag mit einer Fläche von 64,5 Quadratmeter. Nun haben wir nachgemessen und kommen auf etwa 60 Quadratmeter, was wir dem Vermieter mitgeteilt haben. Postwendend erhielten wir die Betriebskostenabrechnung und eine Mieterhöhung, die beide auf 64,5 Quadratmetern basieren. Gerade haben wir gelesen, dass der Mieter bei möblierten Wohnungen eine Flächenabweichung bis zu zehn Prozent akzeptieren muss. Kann es wirklich sein, dass wir jetzt höhere Kosten haben, weil der Vermieter die falsche Wohnungsgröße im Mietvertrag aufgeführt hat?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten sind gemäß § 556a Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nach dem Wohnflächenverhältnis umzulegen. Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche an. Das Gesetz trifft aber keine Aussage, wie mit Abweichungen der tatsächlichen von der im Vertrag angegebenen Fläche umzugehen ist. Nach ständiger Rechtsprechung ist in der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag keine reine Beschreibung der Mietsache zu sehen, sondern eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung. Das heißt, beide Parteien sind an die vereinbarte Fläche gebunden. Dies gilt für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen. Ist die tatsächliche Wohnfläche wesentlich kleiner oder größer als die vertraglich geschuldete, so gesteht die Rechtsprechung dem Mieter eine Minderung zu. Der BGH hat hierzu die Zehn-Prozent-Grenze entwickelt: Weicht die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, ist die Miete um den entsprechenden Prozentsatz gemindert. Kürzlich hat der BGH klargestellt, dass diese Wesentlichkeitsgrenze auch für möblierte Wohnungen gilt. Der Vermieter darf und muss in der Betriebskostenabrechnung und der Mieterhöhung die vertraglich vereinbarte Fläche heranziehen, auch wenn die Wohnung tatsächlich kleiner oder größer ist, es sei denn, die Abweichung beträgt mehr als zehn Prozent. Nur dann muss die tatsächliche Größe als Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Dass die Rechtsprechung den Parteien eine Maßtoleranz zugesteht, ist zu begrüßen. Schließlich gibt es noch nicht einmal eine einheitliche, rechtlich verbindliche Berechnungsmethode für Wohnflächen. Mit der Wesentlichkeitsgrenze wird vermieden, dass es schon wegen kleinster Abweichungen zum Rechtsstreit kommt. Die Zehn-Prozent-Grenze ist auch gerecht, denn sie wirkt zugunsten und zulasten beider Mietvertragsparteien, je nachdem ob die Wohnung größer oder kleiner ist als vereinbart. Begrüßenswert ist, dass nun eine klare, einheitliche Linie gezogen wird, die auf alle Wohnflächenabweichungen im Mietrecht angewendet werden kann. Das dient der Praktikabilität und der Vorhersehbarkeit gerichtlicher Entscheidungen, also letztlich der Rechtssicherheit. In Ihrem Falle muss von der vereinbarten Fläche ausgegangen werden.