Vier im Recht : Ein Buch mit drei Abteilungen

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Experten klären jede Woche eine Frage. Diesmal: Welche Unterlagen können Kaufinteressenten einsehen, um sich über eine Immobilie zu informieren? Ernst-Michael Ehrenkönig, Notar, antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Meine Frau und ich möchten eine Immobilie erwerben. Wir suchen nach einem kleinen Reihenhaus oder nach einer Eigentumswohnung mit Garten. Wenn wir ein interessantes Objekt gefunden haben, möchten wir uns auch über die rechtliche Situation der Immobilie informieren. Wir denken daran, zum Beispiel das Grundbuch einzusehen. Können wir so ohne Weiteres in das Grundbuch einer Immobilie schauen? Auf was sollen wir achten? Welche weiteren Möglichkeiten gibt es hier für uns, rechtliche Informationen über unsere Wunschimmobilie zu bekommen? Welche empfehlen Sie?

WAS STEHT IM GESETZ?

Grundbücher werden bei den Grundbuchämtern des jeweils zuständigen Amtsgerichts geführt. Sie sind nicht öffentlich zugänglich. Die Eigentümer und die eingetragenen Gläubiger sollen auf diese Weise vor unlauteren Zwecken oder vor Neugier geschützt werden. Sie müssen ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Am besten lassen Sie sich ein Schreiben des Eigentümers geben, in dem Ihnen erlaubt wird, das Grundbuch einzusehen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III. Im Bestandsverzeichnis finden sich Angaben zur Bezeichnung des Grundstücks nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe. In den Wohnungsgrundbüchern finden sich unter anderem Angaben zur Größe des Miteigentumsanteils am Grundstück, zum Sondereigentum und zur Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung. In der Abteilung I ist angegeben, wer Eigentümer ist. Gibt es mehrere Eigentümer, so ist auch das sie verbindende Gemeinschaftsverhältnis angegeben (etwa A, B und C in Erbengemeinschaft zu je 1/3). Die Abteilung II gibt Auskunft über die Belastungen des Grundstücks (zum Beispiel Wohnungsrechte, Stromleitungen und Wegerechte) und über Beschränkungen des Eigentümers in der Verfügung über das Grundstück (Anordnungen der Testamentsvollstreckung oder einer Nacherbfolge, Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerke und Vormerkungen). In der Abteilung III sind Hypotheken und Grundschulden eingetragen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ich rate Ihnen dringend dazu, vor einem Kauf die Bauakten und das Baulastenverzeichnis einzusehen. Aus den Bauakten ersehen Sie die gesamten Baugenehmigungsunterlagen. Im Baulastenverzeichnis finden sich mögliche Baubeschränkungen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie unbedingt die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen der letzten Jahre einsehen. Diesen könnten Sie entnehmen, ob Instandsetzungsarbeiten geplant sind und ob Sonderumlagen anstehen. Auf jeden Fall sollten Sie die Grundakten einsehen. Dort werden sämtliche Kaufverträge früherer Erwerber aufbewahrt. So können Sie zum Beispiel den Kaufvertrag des jetzigen Verkäufers einsehen und feststellen, welchen Kaufpreis dieser selbst bezahlt hat. Aus den Kaufverträgen erfahren Sie auch, welche Mängel der ehemalige Verkäufer angegeben hatte.

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